資深公證員談“以房養(yǎng)老”的幾種公證介入方式

　　南京市石城公證處公證員費(fèi)喆在本期大講堂上通過(guò)評(píng)析公證熱點(diǎn)，講解繼承、遺囑、養(yǎng)老、理財(cái)、意定監(jiān)護(hù)方面的法律知識(shí)。在大家關(guān)心的以房養(yǎng)老上，費(fèi)喆認(rèn)為要注意防騙并講解以房養(yǎng)老的概念，分析幾種公證介入以房養(yǎng)老的方式供大家結(jié)合自身情況考慮。

　　公證介入房屋租金養(yǎng)老

　　房屋租金養(yǎng)老是指老年人把自己的住房出租取得租金,自己和子女一起居住養(yǎng)老或用所取得的租金到養(yǎng)老院養(yǎng)老。這種方式最大好處是保持了住房的產(chǎn)權(quán)繼承,老人死后子女可以繼承房屋,保證了子女關(guān)系的和諧。但租房養(yǎng)老也有弊端，租金收益較為固定,不能抵御物價(jià)增長(zhǎng)，辦理招租、出租等事宜,和房客的溝通,收取租金等問(wèn)題對(duì)老年人來(lái)說(shuō)比較耗費(fèi)精力,遇上不誠(chéng)信和霸道的房客會(huì)很麻煩。公證處作為法定、中立、長(zhǎng)存、安全的資產(chǎn)保管機(jī)構(gòu)，可以解決這些問(wèn)題。老人將自己的房子出租的錢(qián)放在公證處專(zhuān)設(shè)的現(xiàn)金管理賬戶，公證處根據(jù)和老人的約定，定期將固定費(fèi)用支付給養(yǎng)老院或房東。公證機(jī)構(gòu)還會(huì)根據(jù)約定的時(shí)間到老人養(yǎng)老場(chǎng)所回訪，以確定老人的生活狀況。老人如有應(yīng)急需要，公證處會(huì)把錢(qián)支付到醫(yī)院或老人指定的看護(hù)、殯葬機(jī)構(gòu)。

　　公證介入反向抵押貸款模式的養(yǎng)老

　　老年人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu),相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)對(duì)借款人年齡、預(yù)期壽命、房產(chǎn)現(xiàn)值、未來(lái)增值、折損情況以及借款人去世時(shí)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行綜合評(píng)估后,按其房屋的評(píng)估價(jià)值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息,并按人的平均壽命計(jì)算,將其房屋的殘值分?jǐn)偟筋A(yù)期壽命年限中去,按月或按年支付現(xiàn)金給借款人。當(dāng)借款人去世后,相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)獲得房屋的產(chǎn)權(quán),將其銷(xiāo)售、出租或者拍賣(mài),用來(lái)償還貸款本息。相應(yīng)金融機(jī)構(gòu)同時(shí)享有房產(chǎn)的升值部分。其實(shí)就是按揭房貸款的反向運(yùn)行,在貸款期限內(nèi)債務(wù)余額不斷增大,期末一次性還本付息結(jié)清貸款方式。

　　這種模式，公證處陪同老年人與銀行簽訂貸款抵押合同，老年人就銀行抵押事宜委托公證處代辦。公證處根據(jù)與老年人簽訂委托合同，設(shè)立專(zhuān)門(mén)賬戶代管銀行貸款。公證處作為資產(chǎn)代管機(jī)構(gòu)，與委托的老年人、相關(guān)醫(yī)療機(jī)構(gòu)、家政服務(wù)機(jī)構(gòu)、殯葬服務(wù)機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)建立長(zhǎng)效聯(lián)系，根據(jù)委托人的指示代為支付相關(guān)費(fèi)用。委托人去世后，根據(jù)其在公證處所立遺囑，在支付相關(guān)必要費(fèi)用后，將剩余錢(qián)款交由繼承人處理。

　　公證介入售房養(yǎng)老

　　老人出售住房產(chǎn)權(quán)移居養(yǎng)老院,售房款或年金由公證機(jī)構(gòu)按月向老年人支付做養(yǎng)老金使用。老人死亡時(shí)，公證機(jī)構(gòu)扣除必要費(fèi)用后將剩余錢(qián)款交付繼承人。公證機(jī)構(gòu)對(duì)以房養(yǎng)老手續(xù)中遺囑信托法律文件進(jìn)行公證。老年人只與公證處打交道，避免了與很多部門(mén)打交道導(dǎo)致的勞心勞力。公證機(jī)構(gòu)再與其他機(jī)構(gòu)簽署協(xié)議，對(duì)信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)行管理和處分。公證機(jī)構(gòu)日常并不負(fù)責(zé)具體的養(yǎng)老工作，它最大的作用在于監(jiān)督負(fù)責(zé)養(yǎng)老的機(jī)構(gòu)和人員根據(jù)約定的條件履行養(yǎng)老義務(wù)，實(shí)現(xiàn)老人養(yǎng)老的意愿，去世之后根據(jù)老人的意愿安排后事。公證機(jī)構(gòu)在這個(gè)過(guò)程中承擔(dān)兩個(gè)角色：生前作為老人信托的受托人，去世后作為遺囑的執(zhí)行人。為預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)，公證機(jī)構(gòu)對(duì)以房養(yǎng)老手續(xù)中老年人與第三方簽訂的相關(guān)合同公證。（通訊員 宋強(qiáng) 揚(yáng)子晚報(bào)記者 任國(guó)勇）

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