“漲租”“破產(chǎn)”迭起 長租公寓不能過度金融化

　　近日，杭州一家名為鼎家網(wǎng)絡科技有限公司（以下簡稱鼎家）的長租公寓公司宣布，因經(jīng)營不善導致資金鏈斷裂，已停止運營，致使為數(shù)眾多的租客受損?！皾q租事件”尚未平息，“破產(chǎn)事件”再次把長租公寓推上了風口浪尖。相關專家表示，發(fā)展租賃市場是建立房地產(chǎn)長效機制的重要組成部分，但租賃市場過度金融化也帶來了一系列問題，值得警惕，有關部門應該積極介入、加強監(jiān)管。

　　8月20日，鼎家突然宣布破產(chǎn)，并被安排進入破產(chǎn)清算程序，此事之所以影響較大，是由于鼎家在公寓運營中采用了激進的“金融游戲”。記者了解到，鼎家在與租客簽訂租房合同時，會推薦租客使用工商銀行、愛租哪、美窩、365分期、愛上街等分期支付APP，在未告知租客會產(chǎn)生借貸關系的情況下，租客通過APP一次性把租金付給了鼎家。這導致鼎家破產(chǎn)后，租客不僅拿不回押金，還要每月向這些APP還款。與此同時，房東卻未收到鼎家應付的租金。

　　既然租客付了租金，那么本該轉(zhuǎn)交房東的租金去了哪？有分析認為，鼎家的商業(yè)模式簡單說就是利用租客的信用，向網(wǎng)絡金融機構(gòu)套取大量幾乎零成本的擴張資金。除了鼎家外，很多中介機構(gòu)都在利用這種方式加快企業(yè)資金回籠。

　　“此次曝光的杭州長租公寓項目破產(chǎn)，說明很多長租公寓一旦涉足金融業(yè)務，就會出現(xiàn)新問題?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進表示，此類租賃業(yè)務，相當于中間加入了一層消費貸業(yè)務，租客表面上是每個月付租金，但其實是每個月在還網(wǎng)貸。如果業(yè)務操作穩(wěn)定，本身沒問題，但如果中間資金不到位，導致房東不愿意繼續(xù)出租，這個時候租客就會很被動。

　　鼎家“爆雷”看起來只是個例，但隨著越來越多的玩家和資本進入長租公寓市場，類似的風險正在急劇放大。近年來，萬科、龍湖、遠洋、旭輝等行業(yè)龍頭開發(fā)商，紛紛選擇以自建團隊或合作的方式進入長租公寓領域；鏈家自如、魔方公寓、青年匯、蘑菇公寓等各類長租公寓品牌涌現(xiàn)；互聯(lián)網(wǎng)巨頭阿里巴巴、京東等也相繼宣布進軍住房租賃市場。數(shù)據(jù)顯示，截至2018年3月份，全國范圍內(nèi)各類長租公寓品牌達1200多家，房源規(guī)模逾202萬間。

　　大量資本進入長租公寓行業(yè)，本應有助于推動行業(yè)快速發(fā)展，但在現(xiàn)實中，一些資本加持的企業(yè)為搶占房源，哄抬租價、隨意挪用租金，反而放大了行業(yè)風險。在原我愛我家集團副總裁胡景暉看來，大量資金進入長租公寓市場，卻并未改善租房問題，這是因為在落地的時候，這個行業(yè)跑偏了。

　　“其中最直接的風險就是未來租金的不確定性，空置率過高、租金異常波動、租戶違約等因素都有可能影響到未來的租金收入，從而引發(fā)一定風險。”58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波說。

　　發(fā)展住房租賃市場是建設房地產(chǎn)長效機制的重要內(nèi)容，是保障民生的關鍵舉措，在大力發(fā)展的同時必須注意防范風險。8月17日，北京市住建委聯(lián)合多部門集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負責人，要求住房租賃企業(yè)不得利用自銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源、不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源。繼北京對租賃市場調(diào)控力度全面收緊后，天津、南京等多地也開始跟進。

　　相關專家表示，涉及長租公寓的金融監(jiān)管有著相對的獨特性，金融管理部門和互聯(lián)網(wǎng)管理部門應該積極介入，重點關注資金使用合規(guī)性，防止租戶所繳納的租金被挪作他用。此外，由于長租公寓收益率普遍較低，金融在推動長租公寓規(guī)?；l(fā)展時為獲取更高的預期收益，容易推高租金，這需要相關監(jiān)管部門格外注意。

　　當然，長租公寓市場的發(fā)展離不開金融的支持。無論是集中式公寓還是分散式公寓，若想快速發(fā)展壯大肯定需要金融的支持，但要充分注意到過度金融化可能帶來的風險，并加以控制。

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