限購(gòu)令范圍擴(kuò)大 樓市或現(xiàn)新變數(shù)

?????？诰W(wǎng)8月18日消息??１７日，住建部公布對(duì)各地列入新增限購(gòu)城市名單的５項(xiàng)建議標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)示著“限購(gòu)令”范圍將擴(kuò)大至部分二、三線(xiàn)城市，房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)一步細(xì)化和深入。在２０１１博鰲房地產(chǎn)論壇上，與會(huì)專(zhuān)家和房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策短期內(nèi)不會(huì)放松，隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)庫(kù)存和資金壓力增大，市場(chǎng)正醞釀著新的變數(shù)。

????限購(gòu)或?qū)⒀由熘炼⑷€(xiàn)城市

????住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部１７日公布了對(duì)各地列入新增限購(gòu)城市名單的５項(xiàng)建議標(biāo)準(zhǔn)。

????這５項(xiàng)建議標(biāo)準(zhǔn)分別是：６月份國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)同比增幅或１至６月新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)月環(huán)比增幅較高、排名靠前的；６月份新建商品住房均價(jià)比去年年底漲幅超過(guò)或者接近全年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的；１至６月新建商品住房成交量同比增幅較高的；位于已限購(gòu)區(qū)域中心城市周邊，外地購(gòu)房比例較高的；存在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、調(diào)控政策執(zhí)行不嚴(yán)格等突出問(wèn)題，社會(huì)反映強(qiáng)烈的。

????住建部提出，符合上述條件較多的即２條以上的城市，建議列入新增限購(gòu)城市名單。各地可根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)具體標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行適當(dāng)修改。

????業(yè)內(nèi)人士分析指出，限購(gòu)依然是目前有效的樓市調(diào)控手段，二、三線(xiàn)城市限購(gòu)令若在８月底前出臺(tái)，首先會(huì)壓制可能出現(xiàn)的樓市“金九銀十”反彈，隨后二、三線(xiàn)城市很可能會(huì)步一線(xiàn)城市“量?jī)r(jià)齊跌”的后塵。

????中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一認(rèn)為，限購(gòu)范圍擴(kuò)大至二、三線(xiàn)城市本身并不是一個(gè)新政策，而是對(duì)原來(lái)調(diào)控政策的具體化和延續(xù)，目的是促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。一定時(shí)期、一定程度上會(huì)導(dǎo)致當(dāng)?shù)厣唐贩夸N(xiāo)售量下降，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。“但每項(xiàng)政策都有利有弊，限購(gòu)擴(kuò)大至二、三線(xiàn)城市可能給地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)壓力，也會(huì)促使一些房企和資金進(jìn)一步向三、四線(xiàn)城市和商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移?！?/p>

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????二、三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)上漲倒逼限購(gòu)“擴(kuò)編”

????限購(gòu)政策實(shí)施以來(lái)，從房?jī)r(jià)漲幅走勢(shì)上看，限購(gòu)城市房?jī)r(jià)定基漲幅整體明顯低于非限購(gòu)重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)定基漲幅。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市資金正在從限購(gòu)城市轉(zhuǎn)向未限購(gòu)的二、三線(xiàn)城市，并成為推動(dòng)其房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的主要?jiǎng)恿?，這種情況倒逼限購(gòu)政策“擴(kuò)編”。

????據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)已經(jīng)出臺(tái)限購(gòu)令的城市超過(guò)４０個(gè)，包括北京、上海、天津等直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市。從上半年的數(shù)據(jù)看，限購(gòu)對(duì)抑制房?jī)r(jià)上漲幅度有明顯作用。以最先執(zhí)行限購(gòu)令的北京為例，目前房?jī)r(jià)已經(jīng)沿著“穩(wěn)中有降”的目標(biāo)開(kāi)始回歸理性。各大城市的銷(xiāo)售量大幅下滑，以海南為例，今年上半年，海南省商品房銷(xiāo)售面積４３４．３８萬(wàn)平方米，同比下降９．９％；銷(xiāo)售額４２３．１７億元，同比下降５．３％。

????朱中一認(rèn)為，目前房地產(chǎn)調(diào)控政策在取得成效的同時(shí)也面臨一些問(wèn)題：部分二、三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大，商品住宅用地供應(yīng)僅完成今年計(jì)劃的四分之一；有的城市調(diào)控力度有所放松，保障性安居工程在資金籌措、建設(shè)、分配和管理方面也還存在著一些問(wèn)題。一份針對(duì)５０個(gè)未“限購(gòu)”二、三線(xiàn)城市樓市的調(diào)查報(bào)告顯示，這些城市受調(diào)控影響有限，上半年房?jī)r(jià)無(wú)一下跌，３７個(gè)城市價(jià)格更是出現(xiàn)小幅上漲。與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商紛紛加快在二、三線(xiàn)城市“掠地”，部分地區(qū)房?jī)r(jià)漲幅存在“透支”風(fēng)險(xiǎn)。

????而且，當(dāng)大部分限購(gòu)城市房?jī)r(jià)漲幅趨緩的同時(shí)，今年上半年，部分二、三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)絕對(duì)價(jià)格已經(jīng)開(kāi)始向一線(xiàn)城市看齊。

????朱中一認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強(qiáng)，對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)和對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)不言而喻。二、三線(xiàn)城市限購(gòu)政策若近期出臺(tái)，可能會(huì)對(duì)地方樓市產(chǎn)生很大影響。但由于大規(guī)模保障性安居工程能在很大程度上沖抵商品住宅投資的波動(dòng)，因而短期內(nèi)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)的影響不會(huì)太大。

????如何限購(gòu)仍待斟酌

????在２０１１博鰲房地產(chǎn)論壇上，大部分與會(huì)專(zhuān)家和房地產(chǎn)商認(rèn)為國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)，尤其限購(gòu)“擴(kuò)編”之后，整體調(diào)控力度趨緊。住建部政策研究中心主任陳淮也認(rèn)為，中國(guó)是一個(gè)人多、地少、發(fā)展不平衡的國(guó)家，在住宅短缺的情況下限制投機(jī)性需求，避免供不應(yīng)求缺口不斷放大的政策長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)不會(huì)有太大變化。

????中原集團(tuán)主席黎明楷認(rèn)為，限購(gòu)令“擴(kuò)編”等調(diào)控政策的深入，初期可能導(dǎo)致二、三線(xiàn)城市恐慌性購(gòu)房的“反沖擊”，但政策真正落實(shí)后，限購(gòu)令對(duì)樓市的沖擊將展現(xiàn)出來(lái)，二、三線(xiàn)城市樓市成交量將持續(xù)萎縮。

????北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，限購(gòu)“擴(kuò)編”必將影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的業(yè)務(wù)模式和區(qū)域布局。陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)，今年上半年部分房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績(jī)主要來(lái)源于二、三線(xiàn)城市的銷(xiāo)售，隨著上半年樓市調(diào)控政策不斷趨緊，部分房企早已“轉(zhuǎn)戰(zhàn)”二、三線(xiàn)城市。但限購(gòu)一旦“擴(kuò)編”，房企必須探索多產(chǎn)品多業(yè)態(tài)的模式，減弱市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，例如通過(guò)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等，在全國(guó)范圍內(nèi)布局。

????陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，此次限購(gòu)“擴(kuò)編”將給地方政府帶來(lái)明顯的負(fù)面效應(yīng)，地方政府擔(dān)心限購(gòu)影響樓市，隨后影響土地財(cái)政的流轉(zhuǎn)和地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。同時(shí)，限購(gòu)“擴(kuò)編”將很大程度上影響市場(chǎng)對(duì)樓市的預(yù)期，尤其讓市場(chǎng)觀望等待樓市調(diào)控政策松動(dòng)的愿望破滅。

????但也有業(yè)內(nèi)人士對(duì)限購(gòu)“擴(kuò)編”政策出臺(tái)的五個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的量化過(guò)程表示擔(dān)憂(yōu)，如何界定哪些城市應(yīng)該實(shí)行限購(gòu)，或許將延遲新限購(gòu)城市名單的出臺(tái)。