2013年博鰲房產(chǎn)論壇：房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)勢(shì)在必行

　　?？诰W(wǎng)8月16日消息（記者 光明）財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康16日在2013博鰲房地產(chǎn)論壇上指出，房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)范圍勢(shì)在必行，但制度設(shè)計(jì)上面一個(gè)非常重要的要領(lǐng)就是調(diào)節(jié)要端，而不是普遍征收。

　　適時(shí)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍

　　2011年1月，上海、重慶開(kāi)始試點(diǎn)房產(chǎn)稅，上海征收對(duì)象為本市居民新購(gòu)房且屬于第二套及以上住房和非本市居民新購(gòu)房，稅率暫定0.6%；重慶征收對(duì)象是獨(dú)棟別墅高檔公寓及無(wú)工作戶口無(wú)投資人員所購(gòu)二套房，稅率為0.5%-1.2%。中國(guó)社科院發(fā)布的2011年《房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》建議，房產(chǎn)稅試點(diǎn)在“十二五”期間應(yīng)加快向全國(guó)推廣。

　　上海、重慶兩地按房產(chǎn)稅啟動(dòng)試點(diǎn)試圖往前推進(jìn)。賈康認(rèn)為，兩地改革試點(diǎn)追求柔性切入，先建立制度框架。在兩地試點(diǎn)啟動(dòng)之后，基本的情況可以概括為擴(kuò)大試點(diǎn)范圍勢(shì)在必行。這幾年從最高層面的文件到具體綜合管理部門(mén)的文件，都非常明確地表述了關(guān)于適時(shí)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍的要求。

　　“當(dāng)然在現(xiàn)實(shí)生活中間這個(gè)改革可以稱(chēng)得上舉步維艱、爭(zhēng)議激烈，因?yàn)樗鼱縿?dòng)著現(xiàn)在已經(jīng)形成的既得利益格局?！辟Z康認(rèn)為，目前坊間的傳聞都不算數(shù)，一定要等有關(guān)管理部門(mén)正式宣布，大方向下它只是遲或早推進(jìn)改革的問(wèn)題。

　　不普遍征收市民可放心

　　賈康作為力主推進(jìn)房產(chǎn)稅改革的研究者強(qiáng)調(diào)，房產(chǎn)稅或改革在中國(guó)可以預(yù)見(jiàn)的歷史時(shí)期之內(nèi)，絕不能簡(jiǎn)單照搬美國(guó)的普遍征收模式，而要更多借鑒其他國(guó)家和地區(qū)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，比如日本實(shí)際上是首套房可以不征。

　　結(jié)合中國(guó)的實(shí)際情況賈康強(qiáng)調(diào)，房產(chǎn)稅在中國(guó)現(xiàn)在可以預(yù)見(jiàn)的歷史時(shí)期之內(nèi)，設(shè)計(jì)上面一個(gè)非常重要的要領(lǐng)就是調(diào)節(jié)要端，而不是普遍征收。他認(rèn)為，政府如果不把這點(diǎn)說(shuō)清楚，很容易造成社會(huì)上一波又一波人心惶惶的情況。應(yīng)該讓社會(huì)把這個(gè)定心丸吃下來(lái)，基本住房保障概念下的第一套房或者第一個(gè)單位的住房，是不被這個(gè)稅覆蓋的。

　　賈康同時(shí)認(rèn)為，上海重慶兩地試點(diǎn)之后，有人說(shuō)“應(yīng)該把這個(gè)試點(diǎn)弄成一律化的辦法，全國(guó)按一個(gè)方案做?！边@是不對(duì)的。這是針對(duì)各地公共服務(wù)需求運(yùn)行的一個(gè)稅種，它天然就要允許各個(gè)地方在試點(diǎn)方案的時(shí)候形成不同的特點(diǎn)，以后可持續(xù)的長(zhǎng)期運(yùn)行，仍然要有地方的差異的彈性表現(xiàn)。

　　在隨后舉行的“地產(chǎn)精英博鰲論劍”環(huán)節(jié)，回應(yīng)嘉賓關(guān)于房產(chǎn)稅質(zhì)疑時(shí)，賈康承認(rèn)房產(chǎn)稅改革非常不容易，但是恰恰在經(jīng)濟(jì)事務(wù)上改進(jìn)管理上的改革，相比正面去設(shè)計(jì)政治體制改革還是相對(duì)容易一些。此外，在操作方面的協(xié)調(diào)，公務(wù)員有幾套房，不能就認(rèn)為他是違法亂紀(jì)，各種歷史原因都有。

　　商業(yè)地產(chǎn)投資盲目同質(zhì)化嚴(yán)重

　　存在“三大問(wèn)題”

　　資深地產(chǎn)評(píng)論人、城市文化學(xué)者王世泰認(rèn)為，當(dāng)前所有的調(diào)控都在針對(duì)住宅，而商業(yè)地產(chǎn)是不受限制的，無(wú)論是誰(shuí)都禁不住這種誘惑。

　　張遠(yuǎn)介紹，截至2012年底全國(guó)約有3100多家購(gòu)物中心，累計(jì)商業(yè)建筑面積已經(jīng)達(dá)到2億平方米，預(yù)計(jì)2015年有望達(dá)到4500家，商業(yè)建筑面積達(dá)到3億平方米。今年上半年，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資5000億，增長(zhǎng)26.1%，增長(zhǎng)速度比住宅投資增速要高5.3個(gè)百分點(diǎn)。未來(lái)房產(chǎn)調(diào)控常態(tài)化的背景下，住宅投資將明顯放緩，商業(yè)地產(chǎn)會(huì)因此而持續(xù)受益。

　　張遠(yuǎn)認(rèn)為目前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中，存在“三大問(wèn)題”。首先是投資盲目性較強(qiáng)，部分區(qū)域的同質(zhì)化嚴(yán)重。特別是綜合體的泛濫，在某些人口并不太多，或者未來(lái)人口導(dǎo)入期望不大的情況下，開(kāi)發(fā)企業(yè)大量建設(shè)商業(yè)綜合體。第二，電子商務(wù)發(fā)展的沖擊，購(gòu)物消費(fèi)類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)難度加大。第三，商業(yè)地產(chǎn)融資渠道單一，投資回收期長(zhǎng)，增加了金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　“做商業(yè)最重要的就是位置。”屈臣氏中國(guó)區(qū)總部全國(guó)策略聯(lián)盟總監(jiān)張宏偉指出，在空間小的情況下，一定要定好位，而項(xiàng)目的定位則需要考慮周邊人口等因素。

　　“最大敵人”是電商

　　今年上半年,中國(guó)網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物市場(chǎng)交易額達(dá)到8559億元,同比增長(zhǎng)超6成。張遠(yuǎn)認(rèn)為，電子商務(wù)發(fā)展正對(duì)商業(yè)地產(chǎn)形成正面沖擊，購(gòu)物消費(fèi)類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)難度加大。從商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)角度來(lái)看，電商應(yīng)該是一個(gè)最大的敵人。商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者必須承認(rèn)電商沖擊帶來(lái)的后果，適時(shí)做相應(yīng)的調(diào)整。下一步高端城市商業(yè)綜合體、體驗(yàn)式商業(yè)地產(chǎn)、社區(qū)商業(yè)以及區(qū)域性購(gòu)物中心等類(lèi)型的商業(yè)，將有更好的發(fā)展前景。體驗(yàn)式的商業(yè)地產(chǎn)，它能做的就是電商替代不了的一些體驗(yàn)消費(fèi)，所以體驗(yàn)式購(gòu)物中心將是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一種主要形態(tài)。

　　商業(yè)地產(chǎn)和電商是敵是友？盈石集團(tuán)北京公司總裁何誠(chéng)表示，兩者可從競(jìng)爭(zhēng)走向融合。網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物中心主要的優(yōu)勢(shì)就是數(shù)字化，實(shí)體購(gòu)物中心具有體驗(yàn)化優(yōu)勢(shì)。兩者的融合和整合的關(guān)鍵，在于如何在購(gòu)物中心平臺(tái)上實(shí)現(xiàn)數(shù)字化和體驗(yàn)化的結(jié)合。購(gòu)物中心從定位到招商等，能夠充分利用這個(gè)網(wǎng)購(gòu)優(yōu)勢(shì)，將商業(yè)地產(chǎn)數(shù)字化。眾多業(yè)內(nèi)人士也表示，線上線下資源互補(bǔ)與互動(dòng)的開(kāi)放平臺(tái)，促成交易的同時(shí)更能提升品牌知名度。

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