上海自貿(mào)區(qū)金改有望擴(kuò)大存款利率上限 9股極度興奮

　　自貿(mào)區(qū)金改有望擴(kuò)大存款利率上限

　　今天，中國(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)正好“滿月”。證券時報記者從有關(guān)人士處獲悉，尚未公布的金融改革方案細(xì)則或?qū)⑸婕岸囗椫匕鮾?nèi)容，如擴(kuò)大人民幣存款利率上限、允許區(qū)內(nèi)機(jī)構(gòu)自由進(jìn)入滬上證券和期貨交易所進(jìn)行投資交易等。

　　上海自貿(mào)區(qū)9月29日正式掛牌，到今日運(yùn)行已滿一個月。上海市市長楊雄評價稱，這一個月總體運(yùn)行順利，同時他還透露區(qū)內(nèi)四方面金融改革措施也會審時度勢逐步推出。楊雄所指的四方面金融改革措施，即資本項目開放、人民幣跨境使用、金融利率市場化以及外匯管理體制改革。

　　有關(guān)人士介紹，為了支持建立資本項目開放體系，在區(qū)內(nèi)境外機(jī)構(gòu)的區(qū)內(nèi)結(jié)算賬戶管理上，境外機(jī)構(gòu)可以在區(qū)內(nèi)銀行開立境外機(jī)構(gòu)本外幣結(jié)算賬戶，而這個區(qū)內(nèi)結(jié)算賬戶資金可以自由兌換。

　　金融市場業(yè)務(wù)方面，區(qū)內(nèi)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)可以自由進(jìn)入上海地區(qū)證券和期貨交易所進(jìn)行投資和交易，區(qū)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)也可參與國際金融市場衍生品的交易。區(qū)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)可以為區(qū)內(nèi)和境外主體提供多樣化的人民幣產(chǎn)品和風(fēng)險管理，但區(qū)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)參與境內(nèi)金融市場平臺或者衍生工具交易時，視同跨境處理。自由貿(mào)易區(qū)金融開放的同時，也將對區(qū)內(nèi)主體實(shí)施負(fù)面清單管理。

　　未來，上海自貿(mào)區(qū)內(nèi)設(shè)立跨境及國際人民幣金融資產(chǎn)交易結(jié)算平臺，向區(qū)內(nèi)及境內(nèi)外機(jī)構(gòu)投資者開放；區(qū)內(nèi)設(shè)立大宗商品交易平臺，同步向境內(nèi)外投資者開放，區(qū)內(nèi)交易平臺屬于市場化運(yùn)作，參與國際收購兼并。

　　人民幣跨境使用體系的主要利好是便利跨國公司的貿(mào)易結(jié)算。據(jù)透露，未來區(qū)內(nèi)銀行可以直接辦理經(jīng)常項目下的人民幣跨境結(jié)算業(yè)務(wù)，區(qū)內(nèi)企業(yè)為境內(nèi)外關(guān)聯(lián)性企業(yè)，提供集中結(jié)算服務(wù)，區(qū)內(nèi)企業(yè)可以開展人民幣雙項資金池業(yè)務(wù)。區(qū)內(nèi)企業(yè)根據(jù)經(jīng)營需要，在境外融入的人民幣資金在境內(nèi)使用，可以存在區(qū)內(nèi)銀行開設(shè)的人民幣一般存款賬戶中，而且利率由市場決定。區(qū)內(nèi)企業(yè)發(fā)行債券，從境外發(fā)行人民幣債券所籌的資金，可以從境外匯回區(qū)內(nèi)，可以存到在區(qū)內(nèi)銀行開戶的一般人民幣存款賬戶中，而且存款利率也由市場決定。

　　在建立與自貿(mào)區(qū)相適應(yīng)的利率市場化體系方面，上海自貿(mào)區(qū)有望在區(qū)內(nèi)進(jìn)一步擴(kuò)大人民幣存款利率上限；允許小額外幣存款利率上調(diào)；允許有條件的金融機(jī)構(gòu)發(fā)行與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的一定規(guī)模的市場化定價人民幣大額可轉(zhuǎn)讓存單。

　　愛建股份中報點(diǎn)評：信托業(yè)務(wù)維持高增長

　　愛建股份 600643

　　研究機(jī)構(gòu)：東方證券分析師：王鳴飛撰寫日期：2013-08-16

　　事件：愛建股份發(fā)布中報。

　　投資要點(diǎn)

　　公司業(yè)績維持高增長：愛建股份中期實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司的凈利潤2億元，同比增長81%，2季度單季環(huán)比一季度增長47%，保持了良好的增長勢頭，符合我們的預(yù)期。公司業(yè)績高增長主要緣于信托業(yè)務(wù)的高增長及公司固有資產(chǎn)的投資收益。

　　信托規(guī)模增長符合預(yù)期，報酬率降幅好于同業(yè)：根據(jù)公司披露的數(shù)據(jù)，愛建信托今年上半年資產(chǎn)管理規(guī)模較年初增長70%至304億元，我們預(yù)計公司全年信托資產(chǎn)管理規(guī)模有望達(dá)到450億元左右，且未來三年有望保持30%以上復(fù)合增長的潛力。公司信托報酬率由去年全年的2.06%降至今年中期的1.88%，降幅為9%，好于行業(yè)18%的降幅，判斷是公司主動調(diào)整管理資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，降低通道類信托產(chǎn)品占比所致。不過考慮到日趨激烈的資管競爭環(huán)境，我們預(yù)計公司信托報酬率仍將跟隨市場下滑。

　　金融平臺搭建已基本完成，融資租賃有望成為又一盈利增長點(diǎn)：從公司半年報及之前發(fā)布的公告來看，公司金融平臺搭建已基本完成。除信托板塊外，愛建資產(chǎn)管理公司已率先實(shí)現(xiàn)近一千萬元的盈利。我們判斷，隨著公司融資租賃公司的成立，該平臺通過與信托平臺的聯(lián)動有望在短期內(nèi)貢獻(xiàn)業(yè)績，并將有望在中期成為愛建股份的另一盈利增長點(diǎn)。

　　撥備轉(zhuǎn)回僅是時間問題：根據(jù)中報披露，公司哈爾濱項目的撥備尚未轉(zhuǎn)回，但由于資產(chǎn)處置已接近最后環(huán)節(jié)，我們維持今明兩年該項目撥備有望轉(zhuǎn)回的判斷。

　　財務(wù)與估值

　　由于信托業(yè)競爭趨于激烈，我們小幅下調(diào)公司2013-2015年EPS至0.63、0.69、0.84元，公司當(dāng)前股價對應(yīng)的動態(tài)PE為11X。目前公司估值不僅過度反映了信托行業(yè)后續(xù)不利因素，且未考慮其綜合金融平臺各項牌照的價值。根據(jù)RI模型，對應(yīng)目標(biāo)價8.86元，維持公司買入評級。

　　上港集團(tuán)：短期內(nèi)股價存在預(yù)期過高風(fēng)險

　　上港集團(tuán) 600018

　　研究機(jī)構(gòu)：瑞銀證券分析師：饒呈方撰寫日期：2013-09-16

　　股價自8月23日以來已反彈262%

　　8月22日國務(wù)院宣布已正式批準(zhǔn)設(shè)立中國(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)。受此消息刺激，上港集團(tuán)股價自8月23日以來連續(xù)上漲，已經(jīng)反彈了262%。

　　我們認(rèn)為短期內(nèi)股價存在預(yù)期過高風(fēng)險

　　我們在之前報告中已指出自貿(mào)區(qū)的設(shè)立對上港有三點(diǎn)潛在影響：1)如果實(shí)施15%所得稅試點(diǎn)，則可能增厚上港業(yè)績約7%；2)長期來看有望提升上港的箱量增長空間；3)或帶來上港相關(guān)土地價格升值。我們估算上港洋山港的土地使用權(quán)約為2300元/平方米，外高橋、寶山等港區(qū)的土地由于歷史上行政劃撥土地使用權(quán)，估算成本為500-600元/平方米的較低水平。我們認(rèn)為不論是箱量提升還是土地升值的利好均是長期影響因素，且土地升值能否轉(zhuǎn)換為貼現(xiàn)現(xiàn)金流需要看上港的地產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏，當(dāng)前股價可能包含了過高于期。

　　國際比較：不同國家地區(qū)的自貿(mào)區(qū)各有特點(diǎn)

　　我們看到不同國家和地區(qū)采取的自貿(mào)區(qū)具體模式和政策各有特點(diǎn)，通常與自身的地理特點(diǎn)、經(jīng)濟(jì)稟賦和發(fā)展路徑相配合：韓國模式是自貿(mào)區(qū)帶動城市發(fā)展，新加坡模式是自貿(mào)區(qū)加上自貿(mào)協(xié)定，迪拜模式是多個自貿(mào)區(qū)相輔相成。

　　估值：下調(diào)評級至“賣出”，維持目標(biāo)價4.33元

　　我們維持目標(biāo)價4.33元。我們的目標(biāo)價按現(xiàn)金流貼現(xiàn)部分加總法得出(WACC8.3%)，對應(yīng)PE18倍。我們認(rèn)為當(dāng)前股價可能存在預(yù)期過高風(fēng)險，我們下調(diào)評級至“賣出”。后續(xù)需待自貿(mào)區(qū)細(xì)則出臺，我們將緊密跟蹤進(jìn)一步的政策并進(jìn)行評估。

　　浦發(fā)銀行：戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型恰逢歷史性機(jī)遇

　　浦發(fā)銀行 600000

　　研究機(jī)構(gòu)：國金證券分析師：賀國文撰寫日期：2013-09-23

　　投資邏輯

　　戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型穩(wěn)步推進(jìn)，將有效修復(fù)公司保守、無特色的資本市場形象：1) 發(fā)展戰(zhàn)略明確：12 年底確定投行業(yè)務(wù)、資金市場和金融同業(yè)業(yè)務(wù)、中小和小微企業(yè)業(yè)務(wù)、財富管理及移動金融為五大重點(diǎn)發(fā)展戰(zhàn)略；2) 組織架構(gòu)深度調(diào)整：從效率和質(zhì)量角度均衡考慮，減少層次，推進(jìn)公司由中小型銀行向大中型銀行組織架構(gòu)調(diào)整，降低總分行及總行對外溝通協(xié)調(diào)成本，使得一級部門能快速反應(yīng)(包括產(chǎn)品開發(fā)、業(yè)務(wù)處理)和決策；3) 新管理層務(wù)實(shí)專注、個人能力及資源協(xié)調(diào)能力突出：行長朱玉辰有完整的教育背景及豐富金融業(yè)經(jīng)驗(yàn)，行事偏企業(yè)家風(fēng)格，個人能力非常突出，思路比較開闊，期貨業(yè)經(jīng)歷凸顯變革作風(fēng)且將有效推進(jìn)和商品期貨、金融衍生品市場等合作深度和交易能力，增強(qiáng)定價能力，提升資金業(yè)務(wù)發(fā)展的高度。

　　恰逢中國(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)建設(shè)歷史性機(jī)遇。從重視程度、發(fā)展歷史、股東背景、公司地位、地域優(yōu)勢、業(yè)務(wù)規(guī)模、人才儲備等方面綜合考慮，我們認(rèn)為浦發(fā)銀行會較早受益于中國(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)建設(shè)，帶動升級轉(zhuǎn)型跨入下一個發(fā)展層級。1) 朱行長親自掛帥，與自貿(mào)區(qū)金融改革相關(guān)業(yè)務(wù)部門組成領(lǐng)導(dǎo)小組的主力軍；2) 公司為浦東開發(fā)開放而生，占到市屬金融資產(chǎn)的一半以上，實(shí)際控股股東上海國際集團(tuán)有意強(qiáng)化其上海國際金融中心建設(shè)獨(dú)特的地域性銀行平臺的旗艦地位；3) 離岸金融業(yè)務(wù)領(lǐng)先，自貿(mào)區(qū)分行有望最早成立，香港分行或?qū)⑻峁I(yè)人才支持；4) 與外資銀行比異在客戶群，與中資銀行比貴在先機(jī)。

　　未來公司的特色將體現(xiàn)在對公優(yōu)勢強(qiáng)化及與中移動移動金融合作拓展零售業(yè)務(wù)。1) 大客戶債務(wù)承銷、中小客戶信貸下沉，依托實(shí)際控股股東及政府背景和卓越的對公客戶基礎(chǔ)，投行業(yè)務(wù)及中小客戶貸款有望大幅提升；圍繞中移動上下游供應(yīng)鏈開展對公業(yè)務(wù)及因權(quán)益法核算長期股權(quán)投資收益將推升中移動集團(tuán)層面存款動力。2) 依托中移動在客戶資源、網(wǎng)點(diǎn)共享等方面有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。隨著中移動支付標(biāo)準(zhǔn)問題解決，在受理環(huán)境變化下雙方合作的NFC 支付有望爆發(fā)式增長，從股權(quán)紐帶、中移動需要掌握移動支付產(chǎn)業(yè)鏈及借用金融資質(zhì)規(guī)避政策風(fēng)險等角度考慮，我們認(rèn)為雙方合作雖然沒有排他性，但深度和廣度會優(yōu)于中移動和其他行。NFC-SIM 與現(xiàn)有東方卡和信用卡關(guān)聯(lián)將有效維系零售客戶，聯(lián)名信用卡將拓展新的零售客戶。

　　與騰訊的戰(zhàn)略合作存在較大想象空間但需要觀察，尤其是微信支付及財付通方面的合作值得期待。微信重在用戶數(shù)量、質(zhì)量和社交性，如果將網(wǎng)銀接口打通，即可完成全流程的閉環(huán)支付操作，會大幅增長銀行的零售業(yè)務(wù)吸引力及中間業(yè)務(wù)收入。財付通與支付寶功能上類似，理論上支付寶和銀行的合作方式均可以被借鑒。

　　投資建議

　　中報略好于市場預(yù)期，尤其是撥備前利潤。我們看好自貿(mào)區(qū)歷史性機(jī)遇下的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，對公及零售業(yè)務(wù)將雙輪驅(qū)動。目前股價對應(yīng)1.14x 13PB 和1x14PB，維持“增持”評級。

　　風(fēng)險

　　未能入圍中國(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)首批試點(diǎn)銀行。

　　戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型不能形成如民生小微、興業(yè)同業(yè)、招行零售等標(biāo)簽式的特色，資本市場給予的估值溢價或不達(dá)預(yù)期。

　　戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型推行深度和廣度以及在業(yè)務(wù)和業(yè)績層面取得實(shí)際效果低于預(yù)期。

　　浦東金橋中報點(diǎn)評：是金子總會發(fā)光

　　浦東金橋 600639

　　研究機(jī)構(gòu)：東北證券分析師：高建撰寫日期：2013-08-30

　　8月28日，浦東金橋公布了中期業(yè)績報告。公司上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入6.59億元，同比增長18.61%；實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤1.97億元，同比增長4.25%，每股收益0.21元。

　　預(yù)計未來2年房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)保持平穩(wěn)小幅增長，而房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)則基本保持穩(wěn)。公司在臨港新城的住宅開發(fā)項目尚未進(jìn)入大規(guī)模開發(fā)階段，且該項目暫時不具備較高的獲利能力。

　　上半年，S3地塊銀杏苑項目也就是碧云別墅六期項目如期完工，增加投資性房產(chǎn)原值7.08億元，增加可租賃房產(chǎn)建筑面積5.67萬平方米，滿租后預(yù)計可每年帶來7200萬元左右的租金收入。該房產(chǎn)預(yù)計將使公司權(quán)益重估值增加20億元以上。

　　公司的貨幣資金距離短期債務(wù)有較大的資金缺口，但公司的資產(chǎn)負(fù)債率僅有50%左右，而且公司的資產(chǎn)質(zhì)地優(yōu)良，價值重估后增值空間巨大，因此公司基本沒有財務(wù)風(fēng)險，且存在放大杠桿的空間。

　　我們對公司未來3年的業(yè)績預(yù)測為：預(yù)計、2014年和2015年的每股EPS為0.40元、0.45元和0.49元。短期內(nèi)公司漲幅過大存在技術(shù)調(diào)整的需要，但由于公司價值依然被低估，繼續(xù)給予公司謹(jǐn)慎推薦的投資評級。

　　風(fēng)險提示：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的力度和時間超出預(yù)期或者公司業(yè)績結(jié)算的不均衡，都會使我們的業(yè)績預(yù)測不達(dá)預(yù)期，提醒投資者注意投資風(fēng)險

　　上實(shí)發(fā)展：平穩(wěn)增長

　　上實(shí)發(fā)展 600748

　　研究機(jī)構(gòu)：中信建投證券分析師：蘇雪晶撰寫日期：2013-08-29

　　上實(shí)發(fā)展發(fā)布2013年中報，營業(yè)收入21.84億元，同比增16.85%；歸屬于母公司所有者的凈利潤為2.91億元，同比降44.35%；基本每股收益0.27元。

　　毛利率回升符合預(yù)期，銷售略低于預(yù)期。公司上半年營業(yè)收入穩(wěn)步提升，但利潤大幅下降，主要源于去年同期投資收益4.47億，泉州項目也獲得1.54億補(bǔ)償款，因此凈利潤基數(shù)較高，實(shí)際扣除非經(jīng)常性損益利潤同比增長226%。毛利率明顯回升，隨著今年上海區(qū)域海上灣等高毛利項目結(jié)算占比提升，預(yù)計毛利率能夠繼續(xù)回歸。今年營業(yè)收入目標(biāo)30億，從目前情況來看，完成全年目標(biāo)無虞。上半年整體銷售同比有明顯增長，銷售額接近10億，銷售主力區(qū)域?yàn)楣枮I、天津等地，隨著哈爾濱等項目進(jìn)入銷售尾期，上海、成都會形成主力，目前上海兩項目以及成都項目開工銷售如期開展。青島啤酒城是今年下半年主要關(guān)注焦點(diǎn)。這部分新增貨值有望助力下半年擴(kuò)大銷售規(guī)模。

　　區(qū)域布局調(diào)整，資金充裕有望下半年擴(kuò)充深耕區(qū)域。去年公司通過收購母公司朱家角資產(chǎn)大幅擴(kuò)充上海區(qū)域儲備，而今年上半年公司有以0.88億價格將兩項湖州項目出售，可見公司的布局戰(zhàn)略繼續(xù)調(diào)整，強(qiáng)化深耕一二線城市。在新增土地儲備方面今年尚無斬獲，然公司資金狀況大幅改善，財務(wù)杠桿空間十分可觀，我們了解到公司有意向進(jìn)一步拓展上海區(qū)域，下半年或能看到公司進(jìn)一步深耕優(yōu)勢區(qū)域的努力。

　　盈利預(yù)測與投資評級。公司這兩年經(jīng)過資源整合，引進(jìn)各類戰(zhàn)略投資者，特別是公司青島啤酒城項目以及泉州項目較大幅度改善了公司資金狀況。公司仍然擁有較大的優(yōu)勢資源，特別是在上海區(qū)域。下半年新增貨值體量較大，為銷售提速鋪墊。我們預(yù)計公司未來13、14年EPS分別為0.35、0.40元，維持“增持”評級。

　　外高橋深度報告：真龍出海，自貿(mào)區(qū)開發(fā)主體唯一上市公司

　　外高橋 600648

　　研究機(jī)構(gòu)：海通證券分析師：涂力磊，謝鹽撰寫日期：2013-08-30

　　事件：

　　2013年8月30日，公司第七屆董事會第二十二次會議決議通過了《關(guān)于公司符合非公開發(fā)行A股股票條件的議案》。公司擬采取非公開發(fā)行的方式向特定對象發(fā)行股票。本次非公開發(fā)行股票的定價基準(zhǔn)日為公司第七屆董事會第二十二次會議決議公告日(2013年8月30日)。經(jīng)董事會討論決定，本次發(fā)行股票價格不低于13.20元/股，發(fā)行股份數(shù)量不低于10,000萬股(含10,000萬股)，不超過26,732萬股(含26,732萬股)，募集資金凈額不超過27億元，其中21億元計劃用于跨國公司地區(qū)總部平臺、亞太分撥中心平臺、專業(yè)物流平臺、高端現(xiàn)代服務(wù)業(yè)平臺、功能性貿(mào)易平臺，以及6億元用于補(bǔ)充流動資金。本議案尚需提交公司股東大會審議，其生效和完成尚待有關(guān)審批機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)或核準(zhǔn)。

　　公司公布2013年半年報。報告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入39.83億元，同比增加37.18%；歸屬于上市公司股東的凈利潤5.26億元，同比大增400%；實(shí)現(xiàn)基本每股收益0.52元。

　　投資建議：

　　公司屬自貿(mào)區(qū)開發(fā)主體唯一上市公司，重要地位不言而喻。在李克強(qiáng)總理“開放倒逼改革”下外高橋乃至股份公司有望成為重要全球重要戰(zhàn)略核心平臺公司。目前自貿(mào)區(qū)建設(shè)已經(jīng)上升為國家戰(zhàn)略高度，公司外高橋基本面將進(jìn)入顛覆性反轉(zhuǎn)階段。未來三年公司將重點(diǎn)開發(fā)港務(wù)區(qū)、物流區(qū)、森蘭中塊和南塊國際社區(qū)在內(nèi)的自貿(mào)區(qū)一期項目以實(shí)現(xiàn)“產(chǎn)城融合”。其中森蘭項目130萬平(目前已啟動78.58萬平)，有望給公司帶來豐厚回報。我們預(yù)計公司2013、2014年EPS分別是0.68和0.88元。對照香港自由港政策下生產(chǎn)要素價值重估，我們預(yù)計未來公司資產(chǎn)價值將顯著受益自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)推進(jìn)進(jìn)程，并受到政策紅利、產(chǎn)業(yè)升級、地價重估、定位轉(zhuǎn)變和職能升級五大利好。在暫不考慮該因素的情況下我們得到公司RNAV是28.24元。截至8月29日，公司收盤于13.5元，對應(yīng)2013、2014年P(guān)E分別為19.83倍和15.32倍?？紤]到森蘭項目進(jìn)入開發(fā)高峰，外高橋?qū)⑹芤嬗谧再Q(mào)試驗(yàn)區(qū)建設(shè)，定向融資將加快公司五大平臺建設(shè)，我們以RNAV的80%折，即22.6元作為6個月目標(biāo)價，上調(diào)公司至“買入”評級。

　　主要分析：

　　上半年，受土地轉(zhuǎn)讓收入確認(rèn)15.95億元的推動，公司營收增加37%；土地轉(zhuǎn)讓毛利率高使得凈利潤大幅增加400%：2013年上半年，公司確認(rèn)了A10-3地塊轉(zhuǎn)讓收入15.95億元。受此推動，報告期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入39.83億元，同比增加37.18%；同時，土地轉(zhuǎn)讓毛利率高達(dá)70%，由此，報告期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)凈利潤5.26億元，同比大增400%。

　　2013年，公司預(yù)計實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入76.88億元，上半年實(shí)際完成39.83億元，完成率為51.81%；預(yù)計實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司的凈利潤4.63億元，上半年實(shí)際完成了5.26億元，已完成全年目標(biāo)；預(yù)計基本每股收益0.46元，上半年實(shí)際完成0.52元，已完成全年目標(biāo)。

　　2013年以來公司啟動森蘭項目48.4萬平；2011年來公司已啟動森蘭項目開發(fā)權(quán)益建面合計90.96萬平：2013年以來，公司繼續(xù)加快森蘭·外高橋項目開發(fā)。2013年4月，公司同意啟動森蘭·外高橋商業(yè)商務(wù)區(qū)D1-4項目、D4-4辦公樓項目、D3-2辦公樓項目的開發(fā)建設(shè)。上述項目合計開發(fā)面積為10.78萬平，總規(guī)劃建面為36萬平，總投資額達(dá)56.1億元。2013年6月，公司同意啟動森蘭·外高橋A12-1和A5-1地塊商品住宅項目，占地面積合計9.61萬平，地上計容建面合計12.38萬平。2011年至截至報告期末，公司合計啟動森蘭項目面積41.16萬平，總規(guī)劃建面90.96萬平，預(yù)計總投資額達(dá)122.81億元。我們認(rèn)為，這些項目的開發(fā)將推動公司未來幾年租賃收入保持較快增長。

　　公司已簽訂的物業(yè)合同剩余未結(jié)算資源達(dá)23億元，這將增厚未來公司凈利潤1.63億元：2010年報中，公司披露與浦東高行鎮(zhèn)人民政府簽訂《重大工程配套商品房定向供應(yīng)協(xié)議》，出售總建面2.33萬平的配套商品房，截至今年上半年，公司收到9141萬元，我們預(yù)計未來還有0.5億元等待結(jié)算。2010年半年報中，公司披露與浦東河道署簽訂《高南河水系工程項目投資建設(shè)與政府回購協(xié)議書》，該項目投資規(guī)模8.5億元，回購期6年，按年支付。截至2013年1季度，公司共收到回購款4.76億元。我們預(yù)計未來還有3.74億元等待結(jié)算。2012年9月，外聯(lián)發(fā)與上海市錦江航運(yùn)公司簽署《物流二期4-1地塊房地產(chǎn)定向轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，轉(zhuǎn)讓價2.99億元。截至年報報告日，公司已收到預(yù)付款2.39億元。我們預(yù)計尚有0.6億元等待結(jié)算。2012年10月，公司董事會同意上海外高橋物流中心有限公司為普高公司定制建造約21萬平的倉庫，并以不低于5800元/平價格轉(zhuǎn)讓。截至2013年上半年，樁基施工已完成50%，公司已收取項目進(jìn)度款1.24億元。我們預(yù)計未來還有11.15億元等待結(jié)算。2013年8月6日，公司同意在森蘭·外高橋D4-4地塊(南臨洲海路，北臨綠地，西臨蘭嵩路，東臨D4-5森蘭國際項目)引進(jìn)全球最大的體育用品零售商迪卡儂公司總部，后者將以6億元租賃、購買該物業(yè)。

　　由上可知，目前公司在手合同尚有22.89億元資源等待后期結(jié)轉(zhuǎn)確認(rèn)。我們預(yù)計上述剩余物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同有望在2-3年內(nèi)增厚公司凈利潤1.63億元，給公司累計增厚EPS合計約0.16元/股。

　　公司成立控股60%的森蘭能源公司，為森蘭·外高橋商業(yè)商務(wù)區(qū)創(chuàng)建上海首例零碳環(huán)保區(qū)域：2013年8月，為提高中國(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)核心區(qū)域外高橋保稅區(qū)及其配套項目森蘭·外高橋的區(qū)域品質(zhì)，公司同意與申能(集團(tuán))有限公司下屬上海市張江高科技園區(qū)新能源技術(shù)有限公司合資組建上海森蘭外高橋能源中心有限公司，負(fù)責(zé)建設(shè)上海首例零碳余熱利用能源供應(yīng)項目-森蘭能源供應(yīng)項目，從而將森蘭·外高橋商業(yè)商務(wù)區(qū)創(chuàng)建為上海首例零碳環(huán)保區(qū)域。森蘭能源公司注冊資本為6000萬元，公司出資3600萬元，占60%股權(quán)。

　　公司定向增發(fā)募集資金投向外高橋自貿(mào)區(qū)五大平臺建設(shè)。項目完成后中國(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)一期建設(shè)項目內(nèi)部收益率為10.10%，靜態(tài)投資回收期7.58年，項目經(jīng)濟(jì)效益良好。

　　1)擬募資27億構(gòu)建五大自貿(mào)區(qū)戰(zhàn)略平臺。2013年8月30日，公司第七屆董事會第二十二次會議決議通過了《關(guān)于公司符合非公開發(fā)行A股股票條件的議案》。公司擬采取非公開發(fā)行的方式向特定對象發(fā)行股票。本次非公開發(fā)行股票的定價基準(zhǔn)日為公司第七屆董事會第二十二次會議決議公告日(2013年8月30日).

　　經(jīng)董事會討論決定，公司擬發(fā)行股票價格不低于13.20元/股，發(fā)行股份數(shù)量不低于10,000萬股(含10,000萬股)，不超過26,732萬股(含26,732萬股)，募集資金凈額不超過27億元，其中21億元計劃用于跨國公司地區(qū)總部平臺、亞太分撥中心平臺、專業(yè)物流平臺、高端現(xiàn)代服務(wù)業(yè)平臺、功能性貿(mào)易平臺，以及6億元用于補(bǔ)充流動資金。本議案尚需提交公司股東大會審議，其生效和完成尚待有關(guān)審批機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)或核準(zhǔn)。

　　我們認(rèn)為，在探索中國(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)的關(guān)鍵進(jìn)程中，作為自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)核心區(qū)域-外高橋保稅區(qū)、外高橋保稅物流園區(qū)的獨(dú)家“開發(fā)商、營運(yùn)商、服務(wù)商”，公司承擔(dān)了特殊而重大的歷史使命。目前，公司是中國(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)開發(fā)主體中的唯一上市公司，肩負(fù)著中國(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)開發(fā)建設(shè)的融資任務(wù)。本次公司通過非公開發(fā)行募集資金投入自貿(mào)區(qū)及其配套區(qū)域的開發(fā)建設(shè)，是全面有效推進(jìn)自貿(mào)區(qū)建設(shè)的需要，是實(shí)施國家戰(zhàn)略的重要舉措，將有利于加速推進(jìn)自貿(mào)區(qū)試點(diǎn)進(jìn)程，增強(qiáng)自貿(mào)區(qū)的國際競爭力；有利于為自貿(mào)區(qū)的健康有序發(fā)展打下堅實(shí)基礎(chǔ)；將更加鞏固中國(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)在改革開放中的排頭兵和主力軍的地位，實(shí)現(xiàn)五大功能平臺的跨越式發(fā)展。

　　2)相關(guān)融資投入項目地理位置。外高橋保稅區(qū)位于長江入?？诘哪习兑约捌謻|新區(qū)的東北角，緊鄰?fù)飧邩蚋蹍^(qū)。該地塊北臨威斯路；東以外環(huán)運(yùn)河為界；南面以東靖路為界，西面以楊高路為界，規(guī)劃用地面積10平方公里。外高橋保稅區(qū)地理位置優(yōu)越，臨近上海市主要交通樞紐及市中心(距離人民廣場22公里，距離陸家嘴19公里，距離浦東機(jī)場34公里，距離虹橋機(jī)場36公里，距離外環(huán)線僅2公里).

　　外高橋物流園區(qū)二期地塊位于上海浦東新區(qū)越海路以南、港建路以西、明港路以北、華東路以東，緊鄰?fù)飧邩蚋蹍^(qū)四、五、六期，占地規(guī)劃2.73平方公里。該地塊地理位置優(yōu)越，距離外高橋保稅區(qū)2公里，距離滬崇蘇隧橋出口2公里，臨近規(guī)劃中的浦東鐵路和外環(huán)線等快速干道，正對外高橋港區(qū)。

　　3)相關(guān)融資投入項目發(fā)展前景。中國(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)一期建設(shè)由5大平臺合計30個子項目構(gòu)成，計劃建設(shè)30棟高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓、大型物流倉庫、定制廠房、展銷中心等物業(yè)及配套基礎(chǔ)設(shè)施，總建筑面積819,839.66平方米。項目建成后將主要滿足跨國公司、國際采購及分撥企業(yè)、大型物流企業(yè)、高端服務(wù)企業(yè)以及高端進(jìn)口產(chǎn)品展銷商的經(jīng)營需要。

　　從項目的發(fā)展前景看，首先，伴隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，周邊交通基礎(chǔ)設(shè)施的完善，外高橋保稅區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，區(qū)內(nèi)總部經(jīng)濟(jì)獲得了長足的發(fā)展。公司擬使用募集資金進(jìn)一步加強(qiáng)跨國公司地區(qū)總部平臺的建設(shè)，積極引進(jìn)卡爾蔡司、瑪涅蒂-馬瑞利、斯坦威等項目，并為相關(guān)企業(yè)提供定制物業(yè)和專業(yè)配套服務(wù)。第二，目前外高橋保稅區(qū)內(nèi)已初步形成了進(jìn)口型分撥中心、出口型分撥中心、轉(zhuǎn)口型分撥中心、內(nèi)貿(mào)型分撥中心、進(jìn)口型集拼配送中心、出口型集拼配送中心、綜合型分撥配送中心等運(yùn)作模式。為滿足上述跨國公司客戶的需求，公司擬使用募集資金進(jìn)一步加強(qiáng)亞太分撥中心平臺建設(shè)，為相關(guān)企業(yè)提供定制物業(yè)和專業(yè)配套服務(wù)。第三，公司為滿足區(qū)內(nèi)自營物流企業(yè)中醫(yī)藥、醫(yī)療器械、機(jī)械類、維修配件類等對倉儲、管理、配送專業(yè)化程度要求高、發(fā)展前景良好的行業(yè)專業(yè)物流企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展的需求，公司擬使用募集資金著力拓展專業(yè)物流定制物業(yè)建設(shè)。第四，公司重點(diǎn)選擇發(fā)揮外高橋保稅區(qū)“境內(nèi)關(guān)外”的政策特色、體現(xiàn)城市服務(wù)功能、具有上海綜合優(yōu)勢以及發(fā)展?jié)摿Υ?、智力要素密集、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)帶動效應(yīng)強(qiáng)的功能型和知識型服務(wù)業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)突破，著力打造一批各具特色的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。第五，近年來，公司已逐步在外高橋保稅區(qū)內(nèi)搭建機(jī)床展銷平臺，該平臺既具備機(jī)床展示的功能，又具備商務(wù)會議、技術(shù)交流、用戶培訓(xùn)、零部件保稅倉庫等功能，成為國內(nèi)采購商了解世界最新機(jī)床制造技術(shù)和信息的窗口以及采購高品質(zhì)進(jìn)口機(jī)床設(shè)備的良好渠道。公司擬使用募集資金進(jìn)一步加強(qiáng)機(jī)床展銷平臺的建設(shè)，滿足德國、瑞士等地先進(jìn)機(jī)床企業(yè)入駐保稅區(qū)的需求，鞏固公司在該領(lǐng)域的競爭優(yōu)勢。

　　假定出租期為10年，根據(jù)該類物業(yè)合理的租金或售價水平測算，中國(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)一期建設(shè)項目內(nèi)部收益率為10.10%，靜態(tài)投資回收期7.58年，項目經(jīng)濟(jì)效益良好。

　　本次擬發(fā)行不低于10,000萬股(含10,000萬股)、不超過26,732萬股(含26,732萬股)人民幣普通股(A股)。本次非公開發(fā)行完成后，發(fā)行人控股股東合計持股比例將有所下降，從原來的63.22%下降至50.00%(按最高限26,732萬股計算)。公司控制權(quán)不會發(fā)生變更，股權(quán)結(jié)構(gòu)不會發(fā)生重大變化。

　　1. 公司基本面正迎來實(shí)質(zhì)性反轉(zhuǎn)：國務(wù)院總理李克強(qiáng)8月16日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議。會議強(qiáng)調(diào)：為推進(jìn)中國(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)加快政府職能轉(zhuǎn)變，探索負(fù)面清單管理，創(chuàng)新對外開放模式，會議討論通過擬提請全國人大常委會審議的關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在中國(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)等國務(wù)院決定的試驗(yàn)區(qū)域內(nèi)暫停實(shí)施外資、中外合資、中外合作企業(yè)設(shè)立及變更審批等有關(guān)法律規(guī)定的決定草案。我們認(rèn)為，中國(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)建設(shè)將帶來政策紅利、產(chǎn)業(yè)升級、地價重估、定位轉(zhuǎn)變和職能升級五大利好。

　　香港自由港政策下住宅價格和月租金年復(fù)合增速分別達(dá)18.5%和10.4%，說明未來自貿(mào)區(qū)地價和租金將快速上漲：目前，香港地區(qū)由香港島、九龍司和新界三個部分組成，總面積1061.8平方公里。早自1841年6月7日，英國商務(wù)監(jiān)督義律曾宣布商人可以“自由進(jìn)入香港”，從香港“進(jìn)出口貨品均不必課稅”以來，香港即實(shí)行自由港政策。1997年香港回歸前的5年時間內(nèi)，香港私人住宅價格指數(shù)增長了154%，5年間年均復(fù)合增長率達(dá)18.48%。

　　同樣，香港港島私人住宅月租金從1984年的69.3港元/平增長至1997年的263.7港元/平，13年間增長了2.81倍，年均復(fù)合增長率達(dá)10.41%。

　　我們認(rèn)為，隨著中國(上海)自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)政策的逐步推行，包括外高橋在內(nèi)的區(qū)域地價和租金水平將出現(xiàn)明顯上升。

　　投資建議：定向融資推進(jìn)五大平臺建設(shè)，自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)建設(shè)下公司有望受益五大利好，維持“增持”評級。公司屬自貿(mào)區(qū)開發(fā)主體唯一上市公司，重要地位不言而喻。在李克強(qiáng)總理“開放倒逼改革”下外高橋乃至股份公司有望成為重要全球重要戰(zhàn)略核心平臺公司。目前自貿(mào)區(qū)建設(shè)已經(jīng)上升為國家戰(zhàn)略高度，公司外高橋基本面將進(jìn)入顛覆性反轉(zhuǎn)階段。未來三年公司將重點(diǎn)開發(fā)港務(wù)區(qū)、物流區(qū)、森蘭中塊和南塊國際社區(qū)在內(nèi)的自貿(mào)區(qū)一期項目以實(shí)現(xiàn)“產(chǎn)城融合”。其中森蘭項目130萬平(目前已啟動78.58萬平)，有望給公司帶來豐厚回報。我們預(yù)計公司2013、2014年EPS分別是0.68和0.88元。對照香港自由港政策下生產(chǎn)要素價值重估，我們預(yù)計未來公司資產(chǎn)價值將顯著受益自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)推進(jìn)進(jìn)程，并受到政策紅利、產(chǎn)業(yè)升級、地價重估、定位轉(zhuǎn)變和職能升級五大利好。在暫不考慮該因素的情況下我們得到公司RNAV是28.24元。截至8月29日，公司收盤于13.5元，對應(yīng)2013、2014年P(guān)E分別為19.83倍和15.32倍?？紤]到森蘭項目進(jìn)入開發(fā)高峰，外高橋?qū)⑹芤嬗谧再Q(mào)試驗(yàn)區(qū)建設(shè)，定向融資將加快公司五大平臺建設(shè)，我們以RNAV的80%折，即22.6元作為6個月目標(biāo)價，上調(diào)公司評級至“買入”評級。

　　風(fēng)險提示：行業(yè)面臨加息和政策調(diào)控兩大風(fēng)險。

　　陸家嘴：投資收益高，利潤增幅大

　　陸家嘴 600663

　　研究機(jī)構(gòu)：中金公司分析師：寧靜鞭撰寫日期：2013-10-28

　　1-3季度每股盈利0.58元，同比上升67.6%

　　陸家嘴今日公布三季報，1-3季度實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入24.8億元，同比上升9.9%，實(shí)現(xiàn)凈利潤10.8億元，同比上升67.6%，合每股收益0.58元。如果剔除當(dāng)期錄得3.9億元非經(jīng)營性損益，公司核心凈利潤為6.9億元，合每股收益0.37元，同比上升15.7%，符合預(yù)期。

　　3季度營業(yè)收入保持穩(wěn)定。由于當(dāng)期房地產(chǎn)項目結(jié)算占比較少，公司3季度實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入8.1億元，其中我們估計租賃收入達(dá)約3.5億元，與1、2季度平均水平基本持平，符合預(yù)期。

　　3季度利潤大幅上升源于投資收益。公司3季度實(shí)現(xiàn)凈利潤5.9億元，同比上升53.1%，主要由投資收益貢獻(xiàn)，其中，處置招商銀行股票貢獻(xiàn)稅前收益2.3億元，轉(zhuǎn)讓陸景置業(yè)貢獻(xiàn)稅前收益3.1億元。

　　財務(wù)風(fēng)險可控：公司期末凈負(fù)債率47.9%，較年初上升11.9個百分點(diǎn)，但仍處于A股上市公司中低端。公司在手現(xiàn)金為17.2億元，一年以內(nèi)到期長期負(fù)債為11億元。

　　發(fā)展趨勢

　　公司前灘項目穩(wěn)步推進(jìn)，目前已經(jīng)預(yù)付前灘實(shí)業(yè)收購款22.6億元，我們看好公司在前灘區(qū)域的發(fā)展前景，預(yù)期該項目將成為2-3年后公司主要看點(diǎn)。但業(yè)績方面，由于公司已經(jīng)逐步退出土地批租業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)算主要靠陸家嘴東銀公寓及天津河濱花苑項目，而寫字樓/商業(yè)租賃收入較為穩(wěn)定，未來一到兩年，公司業(yè)績增長將主要依賴于投資收益貢獻(xiàn)。

　　盈利預(yù)測調(diào)整

　　我們小幅上調(diào)2013、2014年公司業(yè)績預(yù)測7.4%、10.4%至每股0.65元及0.68元，以反映公司轉(zhuǎn)讓招商銀行股權(quán)影響。

　　估值與建議

　　公司股價對應(yīng)2013、2014年市盈率分別為30.0和28.7倍，對2013年凈資產(chǎn)值有25%的溢價。我們認(rèn)為公司處于業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型期，核心業(yè)務(wù)業(yè)績增速有限，維持A股“中性”的投資評級。目前B股股價對2013年底凈資產(chǎn)值仍折讓38%，維持“推薦”評級。

　　風(fēng)險

　　宏觀經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險。

　　張江高科中報點(diǎn)評：租售穩(wěn)健，減持嘉事堂等推動凈利潤增長

　　張江高科 600895

　　研究機(jī)構(gòu)：海通證券分析師：涂力磊，謝鹽撰寫日期：2013-09-02

　　事件：

　　公司公布2013年半年報。報告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入6.11億元，同比微降0.1%；歸屬于上市公司股東的凈利潤9119萬元，同比增加23.14%；實(shí)現(xiàn)基本每股收益0.06元。

　　投資建議：

　　公司實(shí)施以科技房產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營、高科技產(chǎn)業(yè)投資和專業(yè)化集成服務(wù)戰(zhàn)略。隨著園區(qū)獲得“新三板”首批試點(diǎn)，公司有望在PE項目投資、物業(yè)增值和園區(qū)服務(wù)等方面持續(xù)獲益。本期公司加快梳理股權(quán)投資項目和完善PE投資鏈，租售穩(wěn)健且逐步提升工業(yè)用地容積率。我們預(yù)計公司2013、2014年EPS分別是0.28和0.34元，對應(yīng)RNAV是10.34元。截至8月30日，公司收盤于7.95元，對應(yīng)2013、2014年P(guān)E分別為27.92倍和23.37倍?？紤]到公司參股多家高新企業(yè)，PE投資鏈條日趨完善，“新三板”獲批試點(diǎn)后投資收益增長潛力大，我們以RNAV，即10.34元為公司6個月的目標(biāo)價，維持公司“增持”評級。

　　主要分析：

　　上半年，公司租售收入同比基本持平；減持嘉事堂等資產(chǎn)獲得投資收益使得凈利潤增幅擴(kuò)大至23%：2013年上半年，公司租售收入與上年同期基本持平，報告期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入6.11億元，同比微降0.1%。同期，公司減持嘉事堂等可供出售金融資產(chǎn)獲得7424萬元投資收益，這使得報告期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)凈利潤9119萬元，同比增加23.14%。

　　上半年，公司完成2個房產(chǎn)項目竣工驗(yàn)收(公司今年計劃完成4個房產(chǎn)項目竣工，建面100萬平).2013年公司計劃裝修人才公寓1134套，上半年公司已完成裝修860套，并逐步實(shí)施入住。

　　2013年初，公司回籠部分股權(quán)，減持嘉事堂增厚業(yè)績，增持小貸公司，提高資金使用效率：2013年1月，公司同意全資子公司-張江浩成創(chuàng)投對張江漢世紀(jì)創(chuàng)業(yè)投資有限公司減少出資9300萬元。減資完成后，張江浩成創(chuàng)投仍將持有漢世紀(jì)創(chuàng)投30%的股權(quán)(該公司注冊資本變更為6.9億元。張江漢世紀(jì)已投項目14個，投資金額7.45億，已基本完成投資任務(wù)。目前，張江漢世紀(jì)已上市并完全退出項目1個，還有已通過證監(jiān)會審核準(zhǔn)備公開上市的項目，公司現(xiàn)積存大量現(xiàn)金。因此，該公司擬通過減資的方式提高各股東的資金使用效率).2013年4月，公司參股40%的上海張潤置業(yè)有限公司因?qū)M開發(fā)項目地塊的規(guī)劃調(diào)整作深入調(diào)研，而減少注冊資本金的閑置(由原先的1.2億元減少至已實(shí)際出資金額6700萬元)。為此，公司可收回資金2120萬元，減資完成后，雙方出資比例不變。2013年5月，公司公告稱，公司于2013年1月1日至2013年5月27日期間，累計出售嘉事堂1200萬股，占4.999%，回籠資金1.08億元?？鄢杀炯跋嚓P(guān)稅費(fèi)后的凈利潤約為5010.55萬元。這將增厚今年公司的EPS約0.03元。目前，公司尚持有嘉事堂2443萬股，占10.18%。2013年6月，公司全資子公司張江浩成創(chuàng)投通過境外全資子公司張江開曼認(rèn)購GalaxyCoreInc.(簡稱“格科開曼”)發(fā)行的A-1系列優(yōu)先股，投資額340萬美元，占格科開曼總股本的2.2950%。格科開曼通過其全資控股的格科香港持有格科上海100%股權(quán)。2013年7月，公司全資子公司張江集成公司擬公開轉(zhuǎn)讓展想電子25%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓掛牌價為1.82億元，預(yù)計可實(shí)現(xiàn)凈利潤約1億元。這將增厚今年公司的EPS約0.06元。2013年8月，公司半年報稱，公司對張江小貸公司增資6209.736萬元，增資后持股比例增至19.67%，該公司注冊資本變更為6.1億元。我們認(rèn)為，這些舉措將理順公司投資，提高公司投資資金的利用效率，有望增和公司今年EPS合計0.09元。

　　2013年初公司簽訂近3億元物業(yè)銷售合同，目前在手合同15億元，已結(jié)轉(zhuǎn)11億元，預(yù)計未來兩年可增厚凈利0.88億元：2013年1月，公司簽訂2.78億元的松濤路560號、春曉路289號“張江大廈”部分樓層的房地產(chǎn)權(quán)(建面合計1.10萬平)銷售合同。這筆銷售款將在2012年底、2013年6月底分別以1.38億元、1.38億元入賬。截至2012年底，公司已結(jié)轉(zhuǎn)近11億元物業(yè)出售收入，未結(jié)轉(zhuǎn)收入預(yù)計將在今明兩年產(chǎn)生凈利潤0.88億元。

　　2013年，公司力爭營收與上年持平。2013年，公司預(yù)算主營業(yè)務(wù)收入18億元以上，爭取與2012年基本持平。上半年，公司實(shí)際完成主營收入5.9億元，完成率33%。其中，上半年公司實(shí)際完成房產(chǎn)銷售收入2.16億元，預(yù)計下半年集中成交；上半年，公司實(shí)際完成租賃收入2.09億元，各出租物業(yè)經(jīng)營情況保持穩(wěn)定，公司將均衡完成年度租賃計劃。

　　投資建議：租售穩(wěn)健，“新三板”獲批后投資收益增長，維持“增持”評級。公司實(shí)施以科技房產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營、高科技產(chǎn)業(yè)投資和專業(yè)化集成服務(wù)戰(zhàn)略。隨著園區(qū)獲得“新三板”首批試點(diǎn)，公司有望在PE項目投資、物業(yè)增值和園區(qū)服務(wù)等方面持續(xù)獲益。本期公司加快梳理股權(quán)投資項目和完善PE投資鏈，租售穩(wěn)健且逐步提升工業(yè)用地容積率。我們預(yù)計公司2013、2014年EPS分別是0.28和0.34元，對應(yīng)RNAV是10.34元。截至8月30日，公司收盤于7.95元，對應(yīng)2013、2014年P(guān)E分別為27.92倍和23.37倍?？紤]到公司參股多家高新企業(yè)，PE投資鏈條日趨完善，“新三板”獲批試點(diǎn)后投資收益增長潛力大，我們以RNAV，即10.34元為公司6個月的目標(biāo)價，維持公司“增持”評級。

　　風(fēng)險提示：行業(yè)面臨加息和政策調(diào)控兩大風(fēng)險。

　　世聯(lián)地產(chǎn)：收購擴(kuò)張與金融服務(wù)構(gòu)成公司主要亮點(diǎn)

　　世聯(lián)地產(chǎn) 002285

　　研究機(jī)構(gòu)：華泰證券分析師：曹光亮，劉坤撰寫日期：2013-10-25

　　短期仍以并購為主的代理銷售業(yè)務(wù)未來三年市場份額力爭再翻倍。代理銷售業(yè)務(wù)作為公司的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，近年獲得快速發(fā)展，其實(shí)現(xiàn)的代理銷售額從2007 年的287 億升至2013 年預(yù)期的3000 億，年復(fù)合增速47%，同比增速遠(yuǎn)高于全國房地產(chǎn)銷售額。市場占有率從2007 年不到1%擴(kuò)大至2013 年的4.2%。業(yè)務(wù)規(guī)?？焖贁U(kuò)張主要得益于：

　　行業(yè)整體集中度在不斷提高；公司收購擴(kuò)張戰(zhàn)略帶來市場份額獲得超越龍頭平均水平的快速提升；優(yōu)質(zhì)專業(yè)化的服務(wù)相對低于行業(yè)平均的費(fèi)率水平使得公司在市場拓展，持續(xù)深耕過程中獲得一定競爭優(yōu)勢。公司目前正處于規(guī)模快速擴(kuò)張期，未來市場份額力爭達(dá)到8%-10%，主要著力點(diǎn)將在當(dāng)前市占率較低的地區(qū)，若要短期內(nèi)快速實(shí)現(xiàn)翻番，其可能的實(shí)現(xiàn)方式預(yù)計仍以并購為主，輔以深耕。

　　具有平臺優(yōu)勢的金融服務(wù)業(yè)務(wù)為潛在爆發(fā)點(diǎn)。目前公司主要的業(yè)務(wù)包括為地產(chǎn)業(yè)主、投資者及金融機(jī)構(gòu)提供按揭代理、融資擔(dān)保、小額貸款、擔(dān)保贖樓、現(xiàn)金贖樓等。其貸款利率能夠高達(dá)15~24%之間。與競爭者相比，世聯(lián)地產(chǎn)的金融業(yè)務(wù)依托于公司一手代理銷售平臺。其個人和機(jī)構(gòu)客戶的積累成為公司迅速拓展業(yè)務(wù)提供便利。目前面向業(yè)主的小額貸款，仍處于初步探索式推廣、流程完善和風(fēng)險防范強(qiáng)化階段，該業(yè)務(wù)一旦成熟并全面鋪開將成為公司業(yè)績強(qiáng)力爆發(fā)點(diǎn)。

　　資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)中長期提升專業(yè)品質(zhì)和品牌價值。傳統(tǒng)物業(yè)管理經(jīng)營壓力日益增大，盈利能力較差。而世聯(lián)目標(biāo)是將專業(yè)能力嫁接在物業(yè)管理基礎(chǔ)上形成高端資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)。未來公司主要集中于四類物管：寫字樓、園區(qū)(總部)、高端公寓、商業(yè)綜合體。此類物管因?qū)I(yè)能力要求較高而形成較高門檻的同時可獲得相應(yīng)較高的利潤率水平。但是我們認(rèn)為對傳統(tǒng)物業(yè)升級到資產(chǎn)管理階段，可能需要較長時間的磨合與探索，也需要中國地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步成熟。

　　盈利預(yù)測與投資建議：公司近年高舉收購大旗全面提升業(yè)務(wù)的廣度和深度，我們判斷公司短期仍處于收購窗口期。短期主要看點(diǎn)仍在于代理銷售業(yè)務(wù)市場份額的快速提升，未來三年從4%再實(shí)現(xiàn)翻倍，以及依托公司強(qiáng)大資源平臺的金融業(yè)務(wù)的爆發(fā)。長期下，構(gòu)建于物業(yè)管理基礎(chǔ)上的高端資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)的持續(xù)發(fā)展除了能給公司帶來較高附加值外將有助于公司品牌價值的持續(xù)提升。我們預(yù)計公司未來三年EPS 分別為0.80、1.06 和1.33 元，對應(yīng)PE19、14 和11 倍。給于“增持”評級。若公司收購與小額貸款業(yè)務(wù)有所突破，我們將進(jìn)一步上調(diào)公司評級。

　　風(fēng)險提示：收購、業(yè)務(wù)擴(kuò)張步伐慢于預(yù)期。

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