自貿(mào)區(qū)滿月以來房地產(chǎn)及物流工業(yè)等已初見紅利

　　這份聯(lián)合說明中直接提到了上海自貿(mào)區(qū)的建設(shè)，“中方將積極推進(jìn)行政審批制度改革，轉(zhuǎn)變政府職能，減少微觀事務(wù)管理。作為改革的重要內(nèi)容之一，中方將逐步減少和下放外商投資核準(zhǔn)事項，中方將最大限度縮小此類審批核準(zhǔn)范圍，促進(jìn)企業(yè)和個人的投資自主決策，進(jìn)一步提高投資便利化程度。”

　　借開放之際促成審批放權(quán)，通過開放來倒逼改革，成為重構(gòu)趨勢下新的契機。“如果對中資實行審批制，也可以對外資實行審批制，這就是國民待遇。對中資不實行審批制的，如果要對外資繼續(xù)保持審批制，就要列入負(fù)面清單。但是我們盡量把審批制減少，盡量把它轉(zhuǎn)到后面的事中、事后的監(jiān)管當(dāng)中去，這是便利化的問題，先從這里做起?！?/p>

　　內(nèi)因強烈，外因迫切，在28平方公里土地上拉開帷幕的改革承載了許多人的中國夢。

　　序曲剛剛開始。

　　火爆的樓市

　　除了住宅、寫字樓，就連在房地產(chǎn)領(lǐng)域相當(dāng)受冷落的物流、倉儲和工業(yè)地產(chǎn)，竟然也成了搶手貨。

　　記者｜金 姬

　　住宅：房子基本靠搶

　　高橋鎮(zhèn)位于上海浦東新區(qū)東北角，與1990年建立的外高橋保稅區(qū)僅僅隔著一條楊高路。如今走在高橋鎮(zhèn)上，如果聽到一個人在打電話，他不是在說自貿(mào)區(qū)注冊企業(yè)的事，就是說在附近買房的事。

　　由于自貿(mào)區(qū)的4大區(qū)域中有2個設(shè)在外高橋，這里也是自貿(mào)區(qū)管委會的所在地，因此高橋板塊受自貿(mào)區(qū)利好因素影響也最為直接。高橋板塊9月合計成交二手房356套，環(huán)比(較8月)提升54.7%，高于同期上海市二手房市場24%的增幅。

　　據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部統(tǒng)計，自貿(mào)區(qū)主要涉及高橋、臨港新城、川沙和祝橋住宅板塊。9月份，上海二手房成交量漲幅排名前十的板塊中，有6個位于浦東，其中就包括分別外高橋、臨港和川沙。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)高橋店王經(jīng)理告訴《新民周刊》，高橋地區(qū)在浦東一直屬于房價洼地，2010年二手房均價也只有每平方米1萬出頭，整個板塊75%都是1996年前建成的房子。而當(dāng)自貿(mào)區(qū)宣布成立后的半個月，這一區(qū)域的二手房價格整體上漲了10%－20%。“最搶手的是小戶型，有的漲了30%?！背酥再Q(mào)區(qū)的東風(fēng)，生意好的時候，房子早上掛牌，晚上就賣了，門店9月的成交量也達(dá)到了平時的2倍。

　　進(jìn)入10月以后，房東普遍捂盤惜售，還會報出離譜的價格。王經(jīng)理說：“一套40多平方米的老公房都會要價130萬。60平方米的開口160萬，而去年同期這樣的房子是在90萬－100萬。即便有客戶想要付定金，房東就會跳價?，F(xiàn)在高橋板塊一般老公房均價都在每平方米2.2萬-2.5萬，是歷年最高價了?！?/p>

　　中原地產(chǎn)外高橋分店經(jīng)理宋滬雄告訴《新民周刊》，現(xiàn)在高橋板塊的瘋漲，擠走了一批剛需客，而投資客開始入市?！?月初一套97平方米的2005年建成的商品房掛牌價240萬，9月底成交價290萬。原來的剛需客已經(jīng)湊不足首付，就拿剛才那套房子來說，現(xiàn)在同樣戶型的掛牌價是330萬-340萬。”宋滬雄說，10月下旬開始又有房源慢慢放出來了，上漲幅度沒有之前那么大，但房價也不會跌?？傮w而言，高橋板塊的二手房價在高位趨穩(wěn)。

　　二手房供不應(yīng)求，一手房也水漲船高。高橋板塊9月開盤的1個樓盤，均價4.3萬元/平方米，一個月就賣了131套房源；另一個樓盤8月底一期開盤時2.6萬-2.7萬元/平方米，二期在10月18日開盤時雖然價格上漲到3.2萬元/平方米，也成了“日光盤”。

　　與此同時，臨近自貿(mào)區(qū)洋山保稅港區(qū)的臨港新城受益也非常明顯。據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)統(tǒng)計，截至10月20日臨港新城今年新房的成交量高達(dá)20.3萬平方米，是去年全年成交量4.5萬平方米的四倍多。而在自貿(mào)區(qū)正式落地后的9月份至今，該區(qū)域新房的成交量就達(dá)到7.6萬平方米，占今年前8個月這一區(qū)域總成交量的六成，并超過這一區(qū)域去年全年的成交水平。

　　臨港新城某個酒店式公寓，去年開盤時的報價僅9500元/平方米，平日里的成交并不理想，但是今年8-10月共計成交了近400套房源，成交價漲到1.2萬元/平方米。滴水湖旁的2個項目，公寓基本售罄，僅有少量的別墅房源在售。

　　而距離自貿(mào)區(qū)上海浦東機場綜合保稅區(qū)不遠(yuǎn)的祝橋板塊，二手房市場基本為剛需房，單價、總價較低，一房總價60多萬元，兩房總價80多萬元，三房總價在130多萬元。但在自貿(mào)試驗區(qū)概念落地后，祝橋板塊的二手房價格也出現(xiàn)了普漲，二手房均價在1.3萬-1.35萬元/平方米，短短1個月內(nèi)漲了20%左右。購房者主要是在張江、唐鎮(zhèn)、機場綜合保稅區(qū)工作的人。

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍指出，長期來看，隨著自貿(mào)區(qū)模式的復(fù)制開來，屆時對樓市的影響就不會僅僅局限在眼下自貿(mào)區(qū)的幾個板塊中了，資本彌散的機會很大?，F(xiàn)階段集中炒作的外高橋和臨港板塊價格帶有一定盲目性，短期內(nèi)漲幅過大，不僅透支了未來的升值空間，價格的夯實也需要時間去沉淀。后續(xù)買家應(yīng)提高置業(yè)理性。宋滬雄相對樂觀，他認(rèn)為，雖然自貿(mào)區(qū)可能只有3年概念，但至少會導(dǎo)入一部分新人口，這就讓住宅市場有了機會。

　　而DTZ戴德梁行華東區(qū)綜合住宅服務(wù)部主管伍惠敏建議大家從“大浦東”住宅市場來看自貿(mào)區(qū)樓市。首先，“自貿(mào)區(qū)”的規(guī)劃并非鎖定一個集中型區(qū)域，而是分散在 “大浦東”沿長江一線 60 多公里的多個區(qū)域，這就預(yù)示著更多板塊將直接獲得這一重大規(guī)劃利好的輻射影響。其次，從區(qū)域經(jīng)濟(jì)規(guī)劃的疊加效應(yīng)來看，自貿(mào)區(qū)將整體提升“迪士尼”、“后世博”等一系列規(guī)劃的等級與輻射力度，“大浦東”絕大部分居住板塊的市場價值潛力都隨之提升。

　　寫字樓：租金一天一個價

　　自貿(mào)區(qū)內(nèi)注冊企業(yè)都需要一個區(qū)內(nèi)注冊地址，寫字樓一時成了稀缺資源。

　　世邦魏理仕(CBRE)的研究數(shù)據(jù)顯示，今年七八月份自貿(mào)區(qū)內(nèi)寫字樓日平均租金報價為2.1元/平方米，而在9月底自貿(mào)區(qū)掛牌日前后和現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)了兩波大幅調(diào)租漲價。目前自貿(mào)區(qū)內(nèi)寫字樓的日平均租金已升至4.2元/平方米，一個月內(nèi)租金翻倍，而部分寫字樓在這一時段內(nèi)的租金漲幅甚至超過200%。如外高橋自貿(mào)園區(qū)內(nèi)目前最貴的寫字樓——湯臣國際貿(mào)易大廈9月份租金報價為每日3元/平方米，9月底受自貿(mào)區(qū)設(shè)立消息影響日租金漲至4.5元/平方米，目前該辦公樓的報價已調(diào)至7元/平方米。這個價格雖然比上海核心區(qū)域的甲級寫字樓還有一定差距，但已經(jīng)是外高橋地區(qū)歷年最高價了。

　　有些入住自貿(mào)區(qū)的企業(yè)，最著急的就是找到合適的辦公地點。例如，外高橋集團(tuán)的土地主要是為物流、貿(mào)易企業(yè)提供倉儲用地，以及一些企業(yè)租用的辦公樓。這也限制了很多企業(yè)在自貿(mào)區(qū)辦公的可能。隨著保稅區(qū)上升為自貿(mào)區(qū)，相關(guān)政策的出臺意味著以后自貿(mào)區(qū)內(nèi)更多的可能是服務(wù)性企業(yè)，以后可能會將一些倉庫用地變?yōu)檗k公樓用地，并配合自貿(mào)區(qū)的推進(jìn)進(jìn)行理念創(chuàng)新、管理創(chuàng)新和功能創(chuàng)新。

　　RET睿意德寫字樓高級助理董事陳曦認(rèn)為，目前來看，上海自貿(mào)區(qū)尚不具備發(fā)展為市級商務(wù)區(qū)的基礎(chǔ)條件。金融企業(yè)的入駐，主要業(yè)務(wù)在于離岸金融交易，以及區(qū)內(nèi)企業(yè)融資需求，作為真正意義的管理型總部幾無可能。而商貿(mào)物流及科技類企業(yè)基于成本控制，對辦公物業(yè)品質(zhì)要求有限。因此，自貿(mào)區(qū)辦公樓市場的發(fā)展速度與規(guī)模不會出現(xiàn)“井噴”。

　　相比之下，DTZ戴德梁行華東區(qū)寫字樓部項目服務(wù)團(tuán)隊主管沈潔更看好自貿(mào)區(qū)的寫字樓市場：“原來的外高橋保稅區(qū)，雖然同樣有轉(zhuǎn)口免稅，但很多企業(yè)僅僅是注冊外高橋，辦公地卻設(shè)在陸家嘴或人民廣場等地。自貿(mào)區(qū)成立后這種現(xiàn)象還會持續(xù)。不過，某些類型的企業(yè)可能整體搬至自貿(mào)區(qū)，實現(xiàn)注冊地和辦公地的統(tǒng)一?！盌TZ戴德梁行華東區(qū)研究部數(shù)據(jù)顯示，截至三季度上海外高橋的研發(fā)辦公樓的空置率低于全市平均空置率5個百分點，未來可能出現(xiàn)供不應(yīng)求局面。

　　除了住宅、寫字樓，就連在房地產(chǎn)領(lǐng)域相當(dāng)受冷落的物流、倉儲和工業(yè)地產(chǎn)，竟然也成了搶手貨。一家希望購買自貿(mào)區(qū)內(nèi)土地的企業(yè)，以前看中的一塊倉儲用地只有4000元/平方米，自貿(mào)區(qū)掛牌前夕漲到了6000元/平方米，掛牌后又漲到1萬元/平方米，10月中旬報價再次被提高到1.4萬元/平方米。而公司要購買這塊土地，只是看中了在自貿(mào)區(qū)內(nèi)的身份和升值潛力。

　　目前，洋山區(qū)域的日租金為1.1元/平方米，而外高橋區(qū)域的日租金則為1.46元/平方米。相比外高橋、浦東機場等區(qū)域，洋山區(qū)域工業(yè)物流土地和設(shè)施價格均處于自貿(mào)區(qū)內(nèi)的一個洼地，同時區(qū)域內(nèi)可開發(fā)土地相對豐厚。不少國外投資機構(gòu)已將其投資的下一個重點，放到與自貿(mào)區(qū)相關(guān)的工業(yè)地產(chǎn)上來。

　　自貿(mào)區(qū)，寸土寸金

　　記者/金 姬?? 制圖/劉綺黎

　　9月29日，中國(上海)自由貿(mào)易試驗區(qū)正式掛牌。試驗區(qū)總面積為28.78平方公里，范圍涵蓋上海市外高橋保稅區(qū)、外高橋保稅物流園區(qū)、洋山保稅港區(qū)和上海浦東機場綜合保稅區(qū)等4個海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)域。受地理因素影響，自貿(mào)區(qū)附近的地產(chǎn)市場進(jìn)入黃金時代。

　　此前，在上海房價整體攀升的背景下，外高橋和臨港多年未擠入熱門板塊的行列。如今，外高橋板具備人氣，但商住樓和住宅的市場投放量比較有限，整個板塊的成熟度不足。

　　靜悄悄的自貿(mào)區(qū)試驗

　　隨著自貿(mào)區(qū)政策落地，便利的年審制成為打開企業(yè)心結(jié)的第一把鑰匙。

　　記者｜任蕙蘭

　　自貿(mào)區(qū)是個試驗室。讓我們近距離目睹一次試驗的過程。

　　簽字，換衣，刷卡，開門，再刷卡，進(jìn)入內(nèi)道門……經(jīng)過一系列安全措施，工作人員才進(jìn)入試劑保管室。

　　在外高橋區(qū)域的一家醫(yī)藥服務(wù)外包企業(yè)藥明康德，上海檢驗檢疫局的幾名工作人員正在檢查企業(yè)上一批進(jìn)口的試劑。檢驗檢疫人員從貨架上取下裝有試劑的特殊保存箱，先核對了包裝上的產(chǎn)品批號、進(jìn)口方地址等信息，然后打開盒子，觀察了一下試劑的保存狀態(tài)。檢驗檢疫部門正是通過這樣定期或不定期的上門查驗，進(jìn)行對享有年審待遇企業(yè)的監(jiān)管。

　　自貿(mào)區(qū)掛牌后，上海檢驗檢疫局衛(wèi)生檢疫部門推出了一項出入境特殊物品管理的便利措施，就是對誠信度良好的企業(yè)，以年審制代替逐批審批進(jìn)出口產(chǎn)品。

　　中國進(jìn)口的特殊物品風(fēng)險程度差異性很大，按照2005年制定的檢驗檢疫法律法規(guī)，很多風(fēng)險低的產(chǎn)品都劃進(jìn)審批范圍，每一批進(jìn)口產(chǎn)品都要審批?！敖鼛啄晟锂a(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，2005年每天受理幾份特殊物品單證，現(xiàn)在一天要受理200份，所以過去制定的滯后管控方式，不適用于現(xiàn)在情況，很多積壓的產(chǎn)品在口岸等候?！鄙虾z驗檢疫局衛(wèi)生檢疫監(jiān)管處科長婁亞婷介紹。

　　衛(wèi)生檢疫部門找到了一個對策，通過對自貿(mào)區(qū)企業(yè)進(jìn)行基本狀況考核，綜合衡量企業(yè)的硬件軟件環(huán)境以及管理水平，對符合條件、信譽良好的企業(yè)開辟了一條綠色通道，將其進(jìn)口產(chǎn)品按照風(fēng)險程度分類，嚴(yán)格把控重點關(guān)注的高風(fēng)險產(chǎn)品，對低風(fēng)險產(chǎn)品簡化審批。

　　“企業(yè)年初會制定進(jìn)出口計劃，向檢驗檢疫局申報，我們對它的進(jìn)口產(chǎn)品進(jìn)行風(fēng)險分析，高風(fēng)險產(chǎn)品持續(xù)監(jiān)控，但流程可以簡化；我們認(rèn)為企業(yè)完全有控制能力的低風(fēng)險產(chǎn)品，不太可能造成傳染風(fēng)險的，就不需要每次審批，耽誤口岸通關(guān)速度，改成一年審批一次。這樣企業(yè)就節(jié)約了成本，因為貨物積壓在口岸要產(chǎn)生倉儲費用?！眾鋪嗘帽硎尽?/p>

　　監(jiān)管部門的一個轉(zhuǎn)身，帶給企業(yè)的可能是天翻地覆的變化。

　　藥明康德是上?？诎哆M(jìn)出境血液樣本量最大的一家企業(yè)。它是一家向全球生物制藥和醫(yī)療器械制造公司提供實驗室研發(fā)和研究生產(chǎn)的外包服務(wù)企業(yè)，其中一項主要業(yè)務(wù)是為新藥做效力分析。企業(yè)接到醫(yī)藥公司訂單以后，會收集全球血液樣本，分析新藥在不同血液中的代謝以及效力持久性，進(jìn)行數(shù)據(jù)積累。

　　企業(yè)實驗室用到的特殊物品主要是生物試劑，2005年時，一年進(jìn)口的試劑還只有3個批次，去年已經(jīng)達(dá)到1000多個批次?！肮疽荒?0億元的業(yè)務(wù)量，一半需要試劑來支撐?！?藥明康德生物分析副總裁邢金松表示。

　　生物試劑進(jìn)口對企業(yè)一直是件頭疼的事，因為試劑價值很高，有效期很短，在前置性審批情況下進(jìn)口時間難以把握。試劑進(jìn)口批次多，每次數(shù)量很少，很多精力花在重復(fù)審批上。大部分試劑要低溫存儲，對入境驗放速度要求又很高。

　　“過去我們只能在審批額度內(nèi)和有限窗口時間操作，進(jìn)口受到一定限制?！毙辖鹚烧f，企業(yè)往往提前兩個月申請批文，拿到批文立即通知國外企業(yè)生產(chǎn)試劑，但批準(zhǔn)的進(jìn)口時效只有兩周時間，等試劑生產(chǎn)好已經(jīng)過了時效。但在批文到手前就通知國外企業(yè)生產(chǎn)，風(fēng)險又太大。

　　進(jìn)口試劑的供應(yīng)難以保證，結(jié)果就是提高了企業(yè)運營成本，降低了運營效率，很多新訂單倒在了這個環(huán)節(jié)，因為國外合作方不敢輕易將訂單交給未必能完成任務(wù)的企業(yè)。自貿(mào)區(qū)設(shè)立前，李克強總理曾到藥明康德做過一次調(diào)研，關(guān)心政府可以從什么方面幫助企業(yè)發(fā)展，邢金松記得，當(dāng)時提的建議就是企業(yè)發(fā)展需要可延續(xù)的制度支持。

　　隨著自貿(mào)區(qū)政策落地，便利的年審制成為打開企業(yè)心結(jié)的第一把鑰匙。

　　特殊物品進(jìn)口審批放權(quán)促進(jìn)了貿(mào)易便利，但口子打開之后，生物風(fēng)險會不會隨之而來？婁亞婷表示，審批簡化并不意味著企業(yè)成為脫韁的野馬，只是把事前監(jiān)管放到事中，檢驗檢疫部門的監(jiān)管職責(zé)從口岸延續(xù)到境內(nèi)。申請綠色通道的企業(yè)要經(jīng)過一套嚴(yán)格的考核標(biāo)準(zhǔn)。企業(yè)對風(fēng)險要有控制能力，建立生物安全實驗室。而完善的風(fēng)險管理制度是對企業(yè)的軟件要求。每個企業(yè)要有一名生物安全負(fù)責(zé)人，監(jiān)管每個工作環(huán)節(jié)，具備突發(fā)事件的處置能力。企業(yè)對廢棄物的處置也是考核指標(biāo)。

　　從貨物管理轉(zhuǎn)變?yōu)閷\營企業(yè)實行備案管理、誠信管理，這是為了促進(jìn)試驗區(qū)貿(mào)易便利化，檢驗檢疫部門所做的根本轉(zhuǎn)變。

　　“很多企業(yè)會反映，我們誠信的公司老老實實申報，結(jié)果貨物積壓在口岸，通關(guān)速度慢。瞞報逃漏檢的企業(yè)，逃過了抽驗比例反而沒事。”婁亞婷說。因此檢驗檢疫部門愿意對誠信公司應(yīng)該給予一定便利。對不守法的公司在處罰之余還要去研究，它們?yōu)槭裁床m報？是程序太復(fù)雜還是簡化通關(guān)時間太長？在控制風(fēng)險的同時，盡量給予企業(yè)便利。

　　事實上，對于年審制這一項創(chuàng)新，檢驗檢疫部門已經(jīng)打了很長時間腹稿，但在自貿(mào)區(qū)設(shè)立前都未實現(xiàn)，原因在于現(xiàn)有的法律法規(guī)框架很難突破。按照相關(guān)法律法規(guī)，進(jìn)口產(chǎn)品行政審批的有效期最長為三個月，也就是說企業(yè)如果多次進(jìn)口同一種物品，可以先打包審批，每批產(chǎn)品進(jìn)口時再到口岸核銷，但時效只有三個月。年審制相當(dāng)于把時效從三個月延長到一年，這個突破因為自貿(mào)區(qū)而提前實現(xiàn)。

　　“自貿(mào)區(qū)內(nèi)的政策可以突破一定框架，我們打算在這里先行先試，如果試驗下來確實有助于貿(mào)易便利化，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，而風(fēng)險沒有顯著提升，就可以在全國推廣?！背陮徶埔酝猓瑱z驗檢疫部門還有一些考慮成熟的改革，由于法律法規(guī)的修改有滯后性，被放在自貿(mào)區(qū)先行先試。原先考慮不周全的細(xì)節(jié)會在試行中反映出來，并不斷改善。

　　無數(shù)類似的試驗，正在自貿(mào)區(qū)里靜悄悄地進(jìn)行著。這是一個多么令人激動的試驗室！

　　自貿(mào)區(qū)能帶來哪些紅利

　　專訪上海市發(fā)改委副主任肖林

　　自貿(mào)區(qū)釋放的改革紅利和開放紅利，是長期的紅利。

　　記者｜任蕙蘭

　　上海自貿(mào)區(qū)掛牌以來，國內(nèi)外各界涌現(xiàn)了巨大的熱情：負(fù)面清單解不解渴？自貿(mào)區(qū)的主角是誰？自貿(mào)區(qū)能給普通人帶來哪些紅利？……各種問題都在求解。為此，《新民周刊》專訪了上海市發(fā)展和改革委員會副主任、上海市發(fā)展改革研究院院長肖林博士，請他就一些較為集中的熱點問題答疑解惑。

　　外資準(zhǔn)入的大利好

　　《新民周刊》：目前大家對于自貿(mào)區(qū)公布的外資準(zhǔn)入負(fù)面清單的議論還是比較多的，當(dāng)然也很關(guān)心何時會推出更具創(chuàng)新性的細(xì)則標(biāo)準(zhǔn)。

　　肖林：這次自貿(mào)區(qū)制度安排里關(guān)于投資制度安排，很重要的內(nèi)容就是外資準(zhǔn)入前國民待遇加負(fù)面清單，負(fù)面清單是在現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)投資目錄基礎(chǔ)上做的，自貿(mào)區(qū)外資準(zhǔn)入體制改革是由現(xiàn)有的正面清單管理改為負(fù)面清單管理，而開放的力度會是一個逐步的過程。

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