12家囤地“釘子戶”被約談 華潤海南石梅灣十年僅建10%

　　市場行情不好拖延開發(fā)周期

　　目前房地產(chǎn)企業(yè)普遍走高周轉(zhuǎn)路線，而華潤置地2011年開始以高周轉(zhuǎn)代替高利潤拉動ROE。為何石梅灣項目周期要長達26年？

　　資料顯示，華潤集團是1999年前后通過“資產(chǎn)置換+政府協(xié)議”的方式拿到石梅灣沿海地區(qū)180公頃土地的使用權(quán)。2002年，華潤置地正式入主石梅灣，同年成立全資項目子公司—海南華潤石梅灣旅游開發(fā)有限公司。2009年，該項目并入華潤置地。當(dāng)時，海南省和萬寧市政府都非常重視該項目，專門組成政府協(xié)調(diào)小組協(xié)調(diào)該項目的開發(fā)建設(shè)，并于2003年4月批準(zhǔn)了“海南華潤石梅灣旅游開發(fā)有限公司”為石梅灣12平方公里的主開發(fā)商，實施統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理。華潤置地當(dāng)時也花大價錢為石梅灣進行了整體規(guī)劃設(shè)計，目標(biāo)是建成一個國際性生態(tài)型熱帶海濱旅游度假區(qū)，為國內(nèi)外游客提供高質(zhì)素的旅游體驗。

　　華潤置地內(nèi)部的資料顯示，1999-2003年，華潤置地用3年來清理歷史遺留問題。2004-2005年，投資人民幣5億元做配套，包括石梅灣與海南東線高速連接的主入口改造、景觀綠化、旅游配套區(qū)。2006-2008年，投資8億元做供水、供電、燃氣、通訊等外圍市政配套工程、污水及垃圾處理等基礎(chǔ)配套建設(shè)。2008年開業(yè)的石梅灣艾美度假酒店，總投資額為8億元。2012年10月完工的游艇碼，總投資額5.4億元。

　　“早年拿地，囤地確實有一定的土地升值空間。國際旅游島成立到現(xiàn)在，地價升值的空間已經(jīng)不大。目前政府加大囤地清理，開發(fā)商繳納罰款的代價非常高，已經(jīng)沒有囤地獲利空間?！?克而瑞海南片區(qū)總經(jīng)理沈虹向時代周報記者表示。

　　多位資深房地產(chǎn)人士向記者表示，華潤置地也并非坐等土地增值獲得暴利。在當(dāng)下市場形勢不太明朗的情況下，開發(fā)商就會故意拖慢流程和開發(fā)周期，等待市場形勢好轉(zhuǎn)。

　　海南房地產(chǎn)市場投資性強，樓市波動性大，對市場的變化反應(yīng)非?？?。數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年，其他城市還在延續(xù)2013年的增長態(tài)勢，海南省上半年成交量下跌30%。與此同時，海南地產(chǎn)市場競爭十分激烈，至少有1000個樓盤同時在售。

　　從地理位置上講，石梅灣距離三亞市中心有100公里，中間有很多灣區(qū)的攔截，包括亞龍灣、海棠灣、香水灣、土福灣等。幾大灣區(qū)同質(zhì)化嚴(yán)重，而后者分流了石梅灣很多購房者和游客。

　　“即使海南對閑置土地進行整治，但對于華潤置地而言，項目是否動工還是取決于對市場的研判、資金的安排。因為開發(fā)投入需要幾十億元，而罰款可能只有上億元，在沒想明白的情況下，開發(fā)商不會輕易動工。所以，下一步，很可能，企業(yè)還是會和政府主動溝通，延緩開發(fā)節(jié)奏，一起推動問題的解決?！睒I(yè)內(nèi)人士表示。

　　面臨環(huán)保壓力

　　不僅面臨囤地被罰的尷尬境地，華潤石梅灣項目開建至今還遭遇到來自環(huán)保人士的壓力。

　　2010年8月綠色和平組織實地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，眾多大型房地產(chǎn)開發(fā)項目紛紛在海岸線“跑馬圈地”。很多項目占地均與自然保護區(qū)重合或緊鄰。萬寧石梅灣青皮林保護區(qū)就在此列。

　　時代周報記者獲悉的一份《海南省國土環(huán)境資源廳關(guān)于批復(fù)海南華潤石梅灣旅游度假區(qū)石梅灣九里二期項目環(huán)境影響報告書的函》上稱：“施工活動不得進入萬寧青皮林省級自然保護區(qū)、西嶺公園，不得占用和砍伐青皮林，保護好西嶺公益林-青皮林保護區(qū)-海防林-海岸-海洋的生物廊道，增強旅游區(qū)內(nèi)綠地系統(tǒng)的連通性?！?/p>

　　然而，綠色和平組織“森林與海洋項目”副經(jīng)理潘文婧向時代周報記者提供了一份資料顯示：2006年，華潤集團在萬寧石梅灣度假村內(nèi)修建了兩條公路（分別是寬6米長2.4公里，以及寬12米長550米）穿過青皮林保護區(qū)。而這里的青皮林保護區(qū)屬于國家絕對禁止開發(fā)的。

　　海南當(dāng)?shù)丨h(huán)保人士表示，為了修建威斯汀酒店，也曾發(fā)生開發(fā)商移植珍貴的水椰林，被村民和環(huán)保人士圍堵的事件。 2011年為建設(shè)石梅灣國際游艇會項目，百余畝由木麻黃、青皮林、水椰組成的大片海防林被毀。其中，水椰被列入國家三級保護植物。

　　“前兩年的衛(wèi)星圖片顯示，華潤集團在萬寧石梅灣度假村和自然保護區(qū)大部分相重合，這意味著，華潤未來的開發(fā)可能還會破壞這里的自然環(huán)境。”潘文婧說。

　　時代周報記者采訪的多位環(huán)保人士及專家表示，青皮林、海防林被破壞之后，石梅灣村民以及整個旅游區(qū)的酒店、別墅等均暴露在臺風(fēng)等自然災(zāi)害的威脅之下。不但如此，她對華潤石梅灣項目環(huán)保程序的合法性表示懷疑。在自然環(huán)境保護區(qū)內(nèi)建設(shè)大型建設(shè)項目，環(huán)評報告是怎么做出的？程序是否公開透明？作者：董萍

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