賣(mài)家惡意違約學(xué)位無(wú)法取得 買(mǎi)學(xué)區(qū)房當(dāng)心入“坑”

　　所謂學(xué)區(qū)房，一般是指按照我國(guó)就近免試入學(xué)教育政策所劃定的各小學(xué)、初中服務(wù)片區(qū)內(nèi)的住房。2014年，北京開(kāi)始全面取消共建入學(xué)，以擇校費(fèi)等買(mǎi)學(xué)位的方法入學(xué)也逐漸被禁止，要求就近入學(xué)。這意味著就讀好學(xué)校的唯一途徑是在學(xué)校劃片區(qū)域有一套可以落戶(hù)的住房。

　　制圖：趙立榮

　　學(xué)區(qū)房就這樣變成了“剛需”。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房的群體以中青年家庭為主，既有準(zhǔn)備“舉全家之力”賣(mài)掉現(xiàn)有住房換取學(xué)區(qū)房的，也有豪擲千萬(wàn)買(mǎi)下房子，只為孩子落戶(hù)籍，從不實(shí)際居住的?！懊夏溉w”在他們身上并不是新鮮事兒。

　　抱著熱切希望的他們踏上了漫漫買(mǎi)房路，但這背后的風(fēng)險(xiǎn)也隨之而來(lái)。

　　房?jī)r(jià)瘋漲：賣(mài)了房也要違約

　　從板樓到平房，從80平方米到40平方米，從南北通透到能有陽(yáng)光就行，周麗麗兩口子對(duì)于學(xué)區(qū)房的期待值越來(lái)越低，但即便這樣，學(xué)區(qū)房還在突破他們的底線(xiàn)，戶(hù)型一個(gè)比一個(gè)怪異，居住環(huán)境一個(gè)比一個(gè)糟心，價(jià)格卻一個(gè)比一個(gè)堅(jiān)挺。

　　“孟母已經(jīng)是我們的精神領(lǐng)袖了?！敝茺慃惔蛉さ卣f(shuō)，環(huán)境差我們可以忍，但價(jià)格一再突破，這是我們不能承受的。

　　周麗麗的擔(dān)憂(yōu)早已是事實(shí)?！皼](méi)有什么能夠阻擋，房主對(duì)漲價(jià)的向往?！边@是2016年房?jī)r(jià)最火時(shí)，家長(zhǎng)朋友圈里流行的一個(gè)段子。

　　北京的張慶紅老人就是漲價(jià)潮中主動(dòng)違約的一位房主，去年9月初，她以520萬(wàn)元的價(jià)格把朝陽(yáng)芳草地國(guó)際學(xué)校的學(xué)區(qū)房賣(mài)給王秀琴，但一個(gè)月后，原租戶(hù)愿意以600萬(wàn)元買(mǎi)下此房，而這時(shí)，王秀琴僅僅付了10萬(wàn)元定金。轉(zhuǎn)手賣(mài)別家，就算賠30萬(wàn)元違約金，還能凈賺50萬(wàn)元，這對(duì)于退休的張慶紅而言，可不是一筆小數(shù)目，她最后決定向買(mǎi)家攤牌。而此時(shí)，王秀琴的孩子明年就要入學(xué)了，如果不答應(yīng)加價(jià)，就可能趕不上明年年初芳草地國(guó)際學(xué)校在該小區(qū)的信息采集工作，進(jìn)而不能得到入學(xué)名額。但王秀琴實(shí)在沒(méi)錢(qián)滿(mǎn)足加價(jià)需求，只能選擇訴至法院。

　　“北京房?jī)r(jià)攀升過(guò)快是導(dǎo)致學(xué)區(qū)房買(mǎi)賣(mài)違約情形增加的重要原因?！北本┦械诙屑?jí)法院原法官、現(xiàn)通商律師事務(wù)所律師于陽(yáng)春說(shuō)。由于二手房交易周期較長(zhǎng)，尤其是在限購(gòu)政策下改善性需求的購(gòu)房者交易周期更長(zhǎng)，有的賣(mài)房人在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲、認(rèn)為交易價(jià)格不理想，提出漲價(jià)、反悔或拖延不履行遷移戶(hù)口等合同義務(wù)的情況時(shí)有發(fā)生。

　　買(mǎi)了房也不一定能上學(xué)

　　對(duì)于所有買(mǎi)學(xué)區(qū)房的家長(zhǎng)而言，學(xué)位都是最大目標(biāo)。但是，學(xué)區(qū)房并不能為學(xué)位上“保險(xiǎn)”，因購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房后無(wú)法讓子女獲取學(xué)位的糾紛時(shí)有發(fā)生。

　　2015年7月，為讓孩子上更好的小學(xué)，左明花390萬(wàn)元從高燕蘭手中買(mǎi)下海淀區(qū)某小學(xué)的學(xué)區(qū)房。付錢(qián)過(guò)戶(hù)后，按照雙方約定，高燕蘭必須在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起50日內(nèi)，辦理戶(hù)口遷出，以便左明的孩子能順利拿到學(xué)位。高燕蘭沒(méi)有耽擱，很快便將戶(hù)口遷出，但她沒(méi)想到，落戶(hù)糾紛也隨之而來(lái)。

　　問(wèn)題出在高燕蘭的前夫趙浩友身上，兩人已離婚一年多，房子產(chǎn)權(quán)交割也非常明確，屬高燕蘭個(gè)人財(cái)產(chǎn)，但趙浩友的戶(hù)籍依然落在該房屋所在地。早前兩人口頭商量好，房子賣(mài)了，趙浩友會(huì)把戶(hù)口遷出，但不知為何，趙浩友反悔，把戶(hù)口賴(lài)在這，不肯遷。按照當(dāng)時(shí)的政策，趙浩友的戶(hù)口不遷出，左明的孩子就拿不到學(xué)位。

　　矛盾出現(xiàn)，高燕蘭為履行和左明的合同，在規(guī)勸無(wú)用后，將趙浩友告上法庭，但結(jié)果法院以其訴訟請(qǐng)求不屬于法院民事案件主管范圍為由，駁回了其訴訟請(qǐng)求。

　　規(guī)勸無(wú)用，狀告不成，左明孩子的上學(xué)大計(jì)眼看就要落空。無(wú)奈之下，左明只好把高燕蘭告上法庭，要求戶(hù)口遷出和違約賠償。法院接受了訴請(qǐng)，但判決結(jié)果是支持違約賠償，駁回了戶(hù)口訴求。雖拿到賠償金，但孩子的上學(xué)大計(jì)還是落空了。

　　左明吃過(guò)的虧，也是許多家長(zhǎng)掉過(guò)的“坑”。2016年，吳小林與徐莉蓮簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，約定戶(hù)口在一定期限內(nèi)遷走、學(xué)區(qū)名額沒(méi)有占用，但過(guò)戶(hù)后發(fā)現(xiàn)，該房存在第三人的戶(hù)籍，法院判徐莉蓮違約并賠償，但結(jié)果還是影響了吳小林的孩子上學(xué)。記者翻閱了許多的公開(kāi)案例，涉及戶(hù)籍的學(xué)區(qū)房糾紛數(shù)量不在少數(shù)，法院最終也只能從違約的角度判決案件，均不支持遷移戶(hù)口。

　　“學(xué)區(qū)房的問(wèn)題，往往不是‘房’的問(wèn)題，而是‘學(xué)’的問(wèn)題?！庇陉?yáng)春說(shuō)。普通房屋交割，登記過(guò)戶(hù)就行，即便有糾紛，救濟(jì)渠道也很明確。但學(xué)區(qū)房的交割，產(chǎn)權(quán)只是其中一部分，學(xué)位才是更加重要的事，因?qū)W位產(chǎn)生的糾紛，往往救濟(jì)無(wú)門(mén)，即便最后得到補(bǔ)償，也會(huì)讓當(dāng)事人筋疲力盡，還可能耽誤孩子的入學(xué)計(jì)劃。此外，于陽(yáng)春還告訴記者，每年各區(qū)的學(xué)校劃片都有可能變化，這種變化屬于投資風(fēng)險(xiǎn)，不能作為解約的理由，后果只能由買(mǎi)家自己承擔(dān)。

　　賣(mài)房換學(xué)區(qū)，政策卻變了

　　限制買(mǎi)房資格，是北京本輪樓市調(diào)控政策的一個(gè)重要手段，不少人因此被卡在買(mǎi)房的半路上?！斑€有后來(lái)的‘3·26’政策，限制商住房買(mǎi)賣(mài)，不少買(mǎi)家因此陷入連環(huán)單糾紛中，即在以房換房過(guò)程中，由于原有商住房無(wú)法脫手，導(dǎo)致新的購(gòu)房交易無(wú)法進(jìn)行?！庇陉?yáng)春說(shuō)。

　　于陽(yáng)春的委托人孫先生可謂撞上了購(gòu)房新政的兩次沖擊。今年3月12日，孫先生與賣(mài)家簽訂西城區(qū)德勝門(mén)小學(xué)的一處學(xué)區(qū)房買(mǎi)賣(mài)合同，價(jià)格為780萬(wàn)元，而工薪族孫先生必須先將父親的一套商住房賣(mài)掉做首付400萬(wàn)元，再貸款380萬(wàn)元，才能買(mǎi)下這套學(xué)區(qū)房?！?·17新政”出臺(tái)后，買(mǎi)房貸款年限從最高30年變?yōu)椴荒艹^(guò)25年，同時(shí)銀行利率上浮，這意味著孫先生每月要多還近5000元貸款。還貸壓力猛增，孫先生想與賣(mài)家商量能否降低房屋總價(jià)。就在賣(mài)家猶豫時(shí)，到了3月26日，商住房遭遇限購(gòu)無(wú)法賣(mài)出，首付400萬(wàn)元化為泡影。與賣(mài)家協(xié)商無(wú)望，孫先生只好訴至法院要求解除買(mǎi)賣(mài)合同。

　　“此案還沒(méi)開(kāi)庭，結(jié)果尚未可知?！庇陉?yáng)春說(shuō)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，因限購(gòu)政策導(dǎo)致購(gòu)房合同無(wú)法履行的，買(mǎi)方可申請(qǐng)無(wú)責(zé)解約，但實(shí)踐中，法院會(huì)結(jié)合買(mǎi)方是否具有購(gòu)房實(shí)力等證據(jù)進(jìn)行判決，而不是一概“無(wú)責(zé)解約”。

　　買(mǎi)房訴訟：等還是不等？

　　今年4月，北京樓市限制措施還未結(jié)束，教育新政又出爐了。從各區(qū)發(fā)布的2017年義務(wù)教育入學(xué)工作實(shí)施意見(jiàn)來(lái)看，探索幼升小“多校劃片”成為一大特點(diǎn)。

　　“政策出來(lái)后，我們也在想，買(mǎi)幾百塊錢(qián)的衣服還要考慮合不合身，買(mǎi)幾百萬(wàn)的房子更要謹(jǐn)慎，為了學(xué)區(qū)降低生活質(zhì)量，我們也沒(méi)那么大決心?！敝茺慃愓f(shuō)，至于孩子的未來(lái)，還有國(guó)際學(xué)校、出國(guó)等別的路能走，對(duì)于學(xué)區(qū)房，我們還是再等等吧。

　　周麗麗能放棄，王秀琴放棄不了，她和張慶紅的案子還沒(méi)了結(jié)，但現(xiàn)實(shí)問(wèn)題是，老房子已經(jīng)賣(mài)掉，新房子面臨官司，王秀琴等待入學(xué)的女兒變成了無(wú)房戶(hù)生源。

　　于陽(yáng)春告訴記者，類(lèi)似這樣的學(xué)區(qū)房糾紛案件，快的話(huà)兩審下來(lái)都要一年，而學(xué)區(qū)房是有時(shí)效性的，錯(cuò)過(guò)了上學(xué)時(shí)機(jī)，孩子就上不了這所小學(xué)，只能拿到對(duì)方的違約賠償。另外，此類(lèi)糾紛事實(shí)往往比較復(fù)雜，當(dāng)事人購(gòu)買(mǎi)的房屋能否落戶(hù)、房屋內(nèi)現(xiàn)有戶(hù)口如何遷移等，涉及公安機(jī)關(guān)對(duì)于戶(hù)籍管理的相關(guān)規(guī)定，不同地區(qū)、不同房屋的相關(guān)政策也存在差異。

　　(文中當(dāng)事人均為化名 劉亞)

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