2017年樓市：精準(zhǔn)調(diào)控下的預(yù)期博弈

　　2017年樓市：精準(zhǔn)調(diào)控下的預(yù)期博弈

　　編者的話

　　即將過去的2017年是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展極不平常的一年。這一年，新發(fā)展理念深入人心，供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革全力推進(jìn)，創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新持續(xù)發(fā)力，中國制造大步邁向中國創(chuàng)造，質(zhì)量變革、效率變革、動(dòng)力變革力度不斷加強(qiáng)，國企改革鼓聲頻傳，生態(tài)文明建設(shè)步伐提速……爬坡上坎，蛻變新生，中國經(jīng)濟(jì)在實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的道路上蹄疾步穩(wěn)，奮力前行。

　　另一方面，在新發(fā)展理念和問題導(dǎo)向經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的指導(dǎo)下，我國經(jīng)濟(jì)長期高速發(fā)展帶來的資源壓力、環(huán)境壓力以及影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一些體制機(jī)制障礙和弊端，有的正在逐步緩解，有的正在逐步革除，有的正在大力整治……所有這些變革，都給新時(shí)代中國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、防風(fēng)險(xiǎn)增添了動(dòng)力和活力。為記錄下這些變革，本報(bào)記者對(duì)房地產(chǎn)、金融、環(huán)保等領(lǐng)域進(jìn)行了梳理回顧，敬請(qǐng)大家關(guān)注。

　　250余次密集調(diào)整、100多個(gè)城市出臺(tái)政策……樓市在調(diào)控與預(yù)期的反復(fù)博弈中即將走過2017年。樓市中的人們親歷了一二線城市交易量的衰落和三四線城市去庫存的大潮。從“炒房僥幸”轉(zhuǎn)向 “房住不炒”的信號(hào)愈加明確。

　　12月20日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議用“加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度。完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實(shí)行差別化調(diào)控”，為新一年的房地產(chǎn)市場(chǎng)定下主基調(diào)。房地產(chǎn)市場(chǎng)長效機(jī)制的提出，意味著我國在落實(shí)“住有所居”目標(biāo)上將有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

　　密集調(diào)控，樓市急降溫

　　從“去庫存”到“房住不炒”，再到“多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉”……今年以來，隨著我國房地產(chǎn)市場(chǎng)主要矛盾的變化，政策調(diào)控重點(diǎn)也不斷調(diào)整。2017年樓市調(diào)控政策的基本面與往年出現(xiàn)了根本變化：與過去事后管理型調(diào)控不同， 2017年樓市調(diào)控更多側(cè)重于預(yù)期管理。

　　回顧2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)，從嚴(yán)調(diào)控、保持市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展成為熱點(diǎn)城市的主基調(diào)。北京、南京、鄭州等地提出房價(jià)環(huán)比不增長的目標(biāo)。

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至12月，全國將近110個(gè)城市與部門(縣級(jí)以上)發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策，發(fā)布政策次數(shù)多達(dá)250次以上。相比往年的調(diào)控措施，2017年的樓市政策范圍不僅涵蓋一二線城市，三四線城市及熱點(diǎn)城市周邊的區(qū)縣也加入了調(diào)控范圍。調(diào)控內(nèi)容更是從限購、提高房貸利率延伸至限價(jià)甚至限售。

　　山東東營、聊城，廣西柳州等城市限售，江蘇揚(yáng)州針對(duì)二手房提升限售年限，北京周邊的廊坊等地也加入限價(jià)行列……各地“打補(bǔ)丁”式的調(diào)控全方位封堵了炒房的可能性，也遏制住了房價(jià)過快上漲。

　　從外在的整體表現(xiàn)來看，2017年的房地產(chǎn)調(diào)控體現(xiàn)出了更強(qiáng)的“分類調(diào)控、因城施策”特征。調(diào)控政策內(nèi)容更加精準(zhǔn)，調(diào)控效果也十分明顯：房屋庫存出現(xiàn)明顯下降，價(jià)格漲幅得到抑制。

　　國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示：從5月份開始，上海和北京出現(xiàn)房價(jià)環(huán)比“零增長”，深圳房價(jià)環(huán)比下跌；8月份，15個(gè)熱點(diǎn)城市房價(jià)環(huán)比全面止?jié)q，其中北上廣深四大一線城市更是33個(gè)月以來首現(xiàn)房價(jià)集體停漲……10月份，10個(gè)熱點(diǎn)城市新建商品住宅價(jià)格跌回1年前，重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈集體降溫之勢(shì)，去投資化趨勢(shì)明顯。

　　鏈家研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂說：“2017年以來的房地產(chǎn)調(diào)控重點(diǎn)是抑制房地產(chǎn)的金融屬性和投資屬性，讓房子回歸居住消費(fèi)屬性?！?/p>

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的“急凍”也傳導(dǎo)到了土地市場(chǎng)。相關(guān)機(jī)構(gòu)最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，11月份，全國主要城市土地市場(chǎng)供應(yīng)和成交量環(huán)比均出現(xiàn)回落。

　　去杠桿，行業(yè)加速洗牌

　　調(diào)控日趨嚴(yán)厲，市場(chǎng)格局也在加速洗牌。一直以來，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，快速周轉(zhuǎn)模式在開發(fā)商中十分盛行。然而，隨著2017年去杠桿、資金供給方面逐漸嚴(yán)格，開發(fā)商融資受限，情況發(fā)生了很大轉(zhuǎn)變。

　　2016年，開發(fā)商拍得的50宗高價(jià)地中，因資金壓力，有32宗地塊產(chǎn)權(quán)在拿地后出現(xiàn)了變動(dòng)，占比高達(dá)64%。2017年，全國340宗“地王”僅一成入市。昔日“地王”遭受著來自市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)的雙重夾擊。

　　與此同時(shí)，部分開發(fā)商的債務(wù)問題開始顯現(xiàn)，中小開發(fā)商尤為明顯，“一兩個(gè)項(xiàng)目失敗就可能導(dǎo)致房企倒閉”。穆迪最新發(fā)布的一組數(shù)據(jù)顯示，2017年，全國房企到期債務(wù)為500億元，而2018年，到期債務(wù)總額將超過4000億元。

　　清華大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)研究中心主任魏杰教授說：“大量中小房企被出清，取而代之的是更為穩(wěn)健的大房企，地產(chǎn)行業(yè)集中度越來越高了。房地產(chǎn)行業(yè)也會(huì)走得更為穩(wěn)健，更加符合預(yù)期?！?/p>

　　管理預(yù)期，長效機(jī)制建設(shè)提上日程

　　今年以來，房地產(chǎn)調(diào)控措施與長效機(jī)制建設(shè)雙管齊下，使市場(chǎng)趨于穩(wěn)定，各方博弈達(dá)到了短暫的弱均衡狀態(tài)，投資和投機(jī)受到了有效的抑制。我國房地產(chǎn)市場(chǎng)“看多”的預(yù)期逐漸被扭轉(zhuǎn)。

　　今年前11個(gè)月的70個(gè)大中城市房價(jià)指數(shù)顯示，各城市房價(jià)環(huán)比漲幅大幅降低，以前動(dòng)輒4%、5%以上的環(huán)比漲幅，現(xiàn)在則普遍降至2%以下。這一趨勢(shì)正從一二線城市蔓延至三四線城市。

　　熱門城市基本停漲。北京的新房價(jià)格已多月不漲，二手房價(jià)格累計(jì)下跌了15%~20%。新建商品房價(jià)格基本停漲的錨定作用表現(xiàn)明顯，新房和二手房之間的價(jià)格差正在縮小。

　　“一般說來，預(yù)期穩(wěn)則房價(jià)穩(wěn)，要穩(wěn)定預(yù)期，必須穩(wěn)定政策。對(duì)于預(yù)期管理而言，政策的‘穩(wěn)定性’要比‘松緊度’更重要，市場(chǎng)具有自發(fā)的內(nèi)在穩(wěn)定器。在調(diào)控頻繁的市場(chǎng)中，預(yù)期的波動(dòng)會(huì)加大房價(jià)上漲的壓力，保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性尤為重要?！痹S小樂說。

　　專家認(rèn)為，長期以來，我國住房市場(chǎng)的問題很大程度上來自于供給彈性太低，難以根據(jù)需求的變動(dòng)而做出調(diào)整。而隨著政府與市場(chǎng)的關(guān)系進(jìn)一步理清，未來，住房問題與房地產(chǎn)問題可能被區(qū)分對(duì)待，政府重點(diǎn)對(duì)低收入人群、流動(dòng)人口提供保障性的租賃產(chǎn)品，中高端群體的改善性需求將更多由市場(chǎng)決定。政府與市場(chǎng)既分開又互補(bǔ)的關(guān)系將是未來房地產(chǎn)的常態(tài)。

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