樓市新信號：銀監(jiān)會表態(tài)大力支持首套房貸

　　6月6日上午，銀監(jiān)會副主席王兆星在國務(wù)院新聞辦公室舉行的新聞發(fā)布會上表示，大力支持首套住房需求，抑制投資和投機性的住房需求。

　　王兆星表示，個人購房貸款占到整個房地產(chǎn)貸款的67%左右，個人購房貸款的不良率不到百分之一，資產(chǎn)質(zhì)量穩(wěn)定，商業(yè)銀行要繼續(xù)執(zhí)行差別化的住房貸款政策。

　　銀監(jiān)會的“表態(tài)”在地產(chǎn)業(yè)內(nèi)引起廣泛關(guān)注，一部分業(yè)內(nèi)人士甚至認(rèn)為2014年樓市有可能迎來遲到的春天。

　　5月12日，央行召集商業(yè)銀行開座談會，強調(diào)要合理確定首套房貸款利率水平，及時審批和發(fā)放。但21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者從21世紀(jì)不動產(chǎn)金融服務(wù)部門了解到，近一個月，央行以“窗口指導(dǎo)”喊話后，首套房利率并沒有變化，九成商業(yè)銀行首套房貸利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率或上浮5%-10%。

　　當(dāng)下的樓市現(xiàn)狀是，庫存激增，部分項目降價，土地市場轉(zhuǎn)冷。脆弱的市場是否會因為銀監(jiān)會最新房貸信號的變化，出現(xiàn)扭轉(zhuǎn)？

　　商業(yè)銀行的分歧

　　據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者了解，當(dāng)前銀行對房貸業(yè)務(wù)已出現(xiàn)明顯分歧：以工、農(nóng)、中、建為代表的國有大行在央行“喊話”后，正在推進相關(guān)措施；但其他不少商業(yè)銀行由于資金緊張、存款資源有限，而暫?；蛲蒲臃抠J業(yè)務(wù)。

　　最明顯的變化在于，銀行在審核方面表現(xiàn)積極，通過減少人工干預(yù)來提高審批速度。融360數(shù)據(jù)顯示，目前首套房貸款審批時間較快，一般在2至7天內(nèi)，但放款時間仍較長，與4月份相比沒有明顯變化。相比較而言，外資銀行放款時間相對較短，大概在30天之內(nèi)；國內(nèi)的銀行則需45天左右。

　　在央行5月12日“喊話”后，工商銀行表態(tài)提高個人住房貸款的審批速度，對個人住房貸款實行合理定價，最低為基準(zhǔn)利率，并增加了房貸規(guī)模，要求深圳轄區(qū)內(nèi)的支行加快住房貸款的發(fā)放。交通銀行表示繼續(xù)大力發(fā)展個人住房貸款業(yè)務(wù)，嚴(yán)格執(zhí)行住房貸款差異化信貸政策，重點支持自住型住房貸款，特別是首套房住房貸款需求。

　　但平安銀行、民生銀行、廣發(fā)銀行表示，暫時不會改變既有的信貸策略，今年的信貸方向主要還是大力發(fā)展小微貸、企業(yè)貸等業(yè)務(wù)。

　　融360摸底全國21個重點城市近400家銀行調(diào)查顯示，在調(diào)查的21個城市中，有14個城市出現(xiàn)停貸現(xiàn)象，較上月停貸城市減少。統(tǒng)計顯示，停貸的銀行以股份制商業(yè)銀行居多。在城市停貸占比排行中，無錫、北京、深圳三個城市居前。

　　上述調(diào)查顯示，5月份首套房9折以下利率優(yōu)惠已絕跡，對于首套房的房貸申請，10.11%的銀行表示已停貸。甚至還有10.67%的銀行執(zhí)行上浮20%及以上利率。

　　樓市最差的時刻？

　　中信建設(shè)證券認(rèn)為，整個房地產(chǎn)行業(yè)將迎來最差的時刻。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者綜合各方面數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，4月和5月，樓市并未呈現(xiàn)傳統(tǒng)的“小陽春”，成交量走低，價格停滯或下跌。房企雖然加大了推盤力度，但購房者已經(jīng)形成濃厚的觀望情緒，入市動力不足，成交受到抑制。一線城市成交情況更糟糕。

　　以北京為例，進入5月，北京商品住宅庫存量在短短4個月內(nèi)激增兩萬套至7.5萬套。正如北京市房協(xié)秘書長陳志所言，盡管調(diào)控一直在強調(diào)“去投機化”，但未能改變住房的投資屬性。對于“投資品”而言，消費者向來是買漲不買跌。據(jù)了解，北京某樓盤近日推出30套可一成分期首付的房源，還有項目推出“零首付”促銷政策，亦有一些樓盤尾盤降價促銷。

　　土地市場也出現(xiàn)轉(zhuǎn)冷的趨勢。即使是一線城市土地市場也開始感受到壓力，二線城市低溢價率成交甚至流拍的現(xiàn)象增多。

　　據(jù)第一太平戴維斯研究部的觀察，北京今年前4個月的土地成交額達到1056億元，5月份僅有4幅地塊成交，成交額只有58億元。截至2014年5月，實際樓面價超過每平方米2萬元的地塊僅有5宗，其中單價最高的一宗地塊成交單價也不及每平方米3萬元。而反觀2013年，共計9幅地塊以超過每平方米2萬元的實際樓面價格成交，其中3幅地塊成交單價超過每平方米4.5萬元，最高達到每平方米7.3萬元?！半m然從表面來看主要由于政府放緩了土地供給節(jié)奏，導(dǎo)致土地供給極為有限，但究其根本原因，卻在于近期開發(fā)商拿地?zé)崆榈南陆?。”第一太平戴維斯研究及顧問咨詢部助理董事王華對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示。

　　已有一些開發(fā)商出現(xiàn)資金斷裂的跡象。王兆星也表示，將重點關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)商的資本金、現(xiàn)金流和財務(wù)等狀況，關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)商的資金斷裂給金融帶來的風(fēng)險。

　　默認(rèn)的救市

　　樓市不振，地方政府最著急。

　　今年3月以來，先后有無錫、南寧、蕭山、銅陵、蕪湖等多個城市出臺與樓市有關(guān)的政策，包括放松購房資格限制、支持公積金貸款、增加財政補貼等。這被業(yè)內(nèi)普遍稱為地方救市之舉。不過，這只是一種微調(diào)。

　　中央政府層面一直在嚴(yán)密關(guān)注樓市運行態(tài)勢，包括各地政策的小幅調(diào)整。住建部總經(jīng)濟師馮俊6月4日下午在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上說，整體的宏觀調(diào)控政策是鼓勵、保護消費需求，遏制投資需求。每個地方根據(jù)自己的實際情況作出判斷。目前得到的信息還沒有一個地方公開取消限購。從我們制定的限購政策來看，限購對老百姓的消費需求是沒有影響的，只是對過度投資需求有限制。

　　但包括央視在內(nèi)的多家媒體，將馮俊這段話解讀為“是否取消限購由每個地方根據(jù)自己的實際情況作出判斷”。但一位業(yè)內(nèi)資深人士認(rèn)為，這是對馮俊話語的片面理解。如果將取消限購的主動權(quán)完全交給地方，它們多數(shù)會毫不猶豫地取消。

　　開發(fā)商群體對鼓動放松限購更是不遺余力。某三線城市開發(fā)商不久前接受21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者采訪時表示，最希望政府能放開限購。一旦限購打開，將直接刺激銷售，帶動成交的增長。

　　度過最差時刻，是否即是樓市反彈的開始？6月6日王兆星的表態(tài)，會不會成為樓市反轉(zhuǎn)的風(fēng)向標(biāo)？

　　不久前，在21世紀(jì)經(jīng)濟報道舉辦的一次小范圍論壇上，某二線省會城市官員預(yù)測，今年下半年樓市將會逐漸有起色。這位官員稱，短期內(nèi)，樓市調(diào)整不可避免，但中長期堅定看好。

　　萬科集團總裁郁亮也于6月5日表示，盡管地產(chǎn)的黃金時代已經(jīng)結(jié)束，但白銀時代已經(jīng)開啟，白銀仍是貴金屬。萬科高度關(guān)注人口質(zhì)量和人口流動趨勢。如果說人口的移動創(chuàng)造了大量的需求，而人口結(jié)構(gòu)中又越來越多受過高等教育的人群，他們將是未來支撐房地產(chǎn)市場需求的主力。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)市場發(fā)展中心總監(jiān)桑豫峰認(rèn)為，預(yù)計銀監(jiān)會即將發(fā)布相關(guān)通知，以確保各商業(yè)銀行對首套房貸款利率能回歸基準(zhǔn)利率，甚至給予優(yōu)惠。實踐證明，只要信貸稍微松動，就能對住房需求起到很大的撬動作用。隨著首套房利率回歸基準(zhǔn)利率甚至優(yōu)惠，商品房成交情況將逐步回暖。

　　但是，資本市場不為所動，6月6日下午，地產(chǎn)股繼續(xù)帶領(lǐng)大盤下跌。

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