土地證被開發(fā)商私自抵押遭查封 業(yè)主告贏縣國土資源局

　　據(jù)中國之聲《新聞縱橫》報道，自從今年8月份鄭州實行不動產(chǎn)登記以來，多家小區(qū)曝出土地證因被開發(fā)商私自抵押，導(dǎo)致無法辦理不動產(chǎn)登記，業(yè)主們投訴無門。最近，有業(yè)主將當(dāng)?shù)氐膰临Y源局告上法庭并獲勝，這為其他眾多小區(qū)業(yè)主的維權(quán)帶來希望。

　　楊勇宏2010年購買了鄭州中牟縣博士園小區(qū)1號樓的房子，小區(qū)五證齊全。本想著開開心心住新房，卻不料，小區(qū)的土地被開發(fā)商私自抵押給銀行，導(dǎo)致法院查封土地。業(yè)主入住6年后仍無法辦理房產(chǎn)證，給業(yè)主們經(jīng)濟上、生活上帶來巨大損失。

　　楊勇宏說：“我們那一棟樓最早是2008年買的，到現(xiàn)在都那么多年了，房產(chǎn)證沒下來，所以影響到孩子上學(xué)。有房產(chǎn)證的情況下，有些人會把房子賣掉。影響到我們的工作、生活，影響到方方面面?！?/p>

　　開發(fā)商和銀行的抵押關(guān)系，拿本應(yīng)屬于業(yè)主的土地使用權(quán)做抵押，相當(dāng)于張三和李四做生意，卻把王五的財產(chǎn)查封了。從2014年至今，他們就不停在各部門之間申訴。

　　楊勇宏說：“開發(fā)商說他是老百姓，不知道這種情況不能抵押。國土局說不知道情況，必須是開發(fā)商和銀行先簽訂的抵押合同，如果開發(fā)商和銀行不簽訂合同也不會審批，其次他也不知道情況，以為就一塊空地。我們小區(qū)離國土局大概2公里遠，他們就說不知道情況。銀行說是國土局，國土局了解情況之后，給他們頒發(fā)了土地抵押證書，之后銀行才放款的?！?/p>

　　今年8月份鄭州開始實行不動產(chǎn)登記，大批小區(qū)土地問題，浮出水面。其中小區(qū)土地證被開發(fā)商私自抵押的不在少數(shù)，楊勇宏小區(qū)也被當(dāng)做典型被媒體報道。在輿論壓力下，中牟縣國土資源局對經(jīng)辦抵押手續(xù)的3名工作人員進行了問責(zé)，但并沒有注銷該抵押手續(xù)，這種結(jié)果讓楊勇宏和其他業(yè)主們很不滿意。

　　“我們當(dāng)然不滿意，處分之后，國土局還是不承認(rèn)錯誤，表示開發(fā)商土地齊全，沒什么錯誤，就堅決不改正。現(xiàn)在已經(jīng)造成這種情況，解押的情況下，銀行的錢可能就流失了，所以銀行也不會同意，只有一條道走到黑。他們已經(jīng)造成錯誤，現(xiàn)在再解押也是犯錯誤，所以沒法給我們解押?！?/p>

　　博士園小區(qū)的業(yè)主最終決定將中牟縣國土資源局告上法庭，請求法院判令該局注銷這一土地使用權(quán)抵押手續(xù)。近日，鄭州市中級人民法院作出終審判決，判決中牟縣國土資源局為開發(fā)商和銀行辦理土地抵押手續(xù)的行政行為違法。

　　鄭州市中級人民法院行政庭法官魏麗平說，我國法律規(guī)定的商品房預(yù)售許可制度、商品房買賣合同備案制度，以及“地隨房走、房隨地走”、房屋所有權(quán)與該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致原則、都為守法守約的商品房購房人依法獲得所購商品房的所有權(quán)設(shè)置了法律保護；同時也限制了開發(fā)商對已售出商品房所占土地的隨意處分權(quán)。

　　中牟縣國土資源局在給博士園小區(qū)的開發(fā)商和中牟農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司城區(qū)支行辦理土地抵押登記手續(xù)時，不顧小區(qū)的商品房已經(jīng)出售的事實，在雙方均未提交地上附著物權(quán)屬證明的情況下，仍為其辦理了土地抵押手續(xù)，屬于未盡到審查義務(wù)，這個抵押登記行為，事實不清，證據(jù)不足，程序違法，應(yīng)予撤銷。

　　魏麗平表示，在辦理土地抵押登記的時候，相關(guān)的法律法規(guī)尤其是抵押權(quán)還有擔(dān)保法，是有明確規(guī)定的。在審查土地抵押的時候，必須對地上房屋以及附屬所有物的狀況進行登記并進行審查，這是他們的義務(wù)。不管是抵押的申請人還是被申請人，尤其是土地部門，必須查實情況，為什么要設(shè)置核查義務(wù)，就是為了避免出現(xiàn)房地分離的情況，等于這個案件里就認(rèn)為他沒有盡到審查義務(wù)?！?/p>

　　據(jù)統(tǒng)計，鄭州約340萬存量房中，擁有已做了宗地分割“小土地證”的房屋總數(shù)不足40萬套。截至到目前，還有眾多小區(qū)業(yè)主像曾經(jīng)的楊勇宏一樣，奔波在維權(quán)路上。在沒有不動產(chǎn)登記之前，房管局和國土局是兩個獨立的系統(tǒng)，雙方數(shù)據(jù)不互通，常會出現(xiàn)房子雖已售賣多年，在系統(tǒng)上卻依舊顯示是開發(fā)商名下土地的情況。

　　為楊勇宏代理案件的律師戎志亮說，博士園小區(qū)的情況具有一定普遍性，建議職能部門積極作為。戎志亮認(rèn)為，職能部門應(yīng)該負(fù)起責(zé)任，把所有有問題的小區(qū)去梳理一遍，及時把矛盾解決在萌芽狀態(tài)，不要等到進入訴訟程序，無謂的增加法院的負(fù)擔(dān)，也讓業(yè)主陷入訴訟的程序中去。

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