從春運(yùn)人口遷徙揭房?jī)r(jià)漲跌密碼：樓市下跌是必然

　　最大威脅來(lái)自于人口紅利衰退

　　目前一個(gè)重要的趨勢(shì)不可忽視，就是隨著中國(guó)人口紅利迅速衰減，全球化的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移趨勢(shì)明顯，美國(guó)制造業(yè)復(fù)興，中國(guó)大量制造業(yè)向東南亞等人力成本較低的區(qū)域轉(zhuǎn)移，將嚴(yán)重影響中國(guó)上述城市的發(fā)展。這類(lèi)城市如果不能在產(chǎn)業(yè)升級(jí)的大潮中迅速把握機(jī)遇，其城市發(fā)展的命運(yùn)將如同前述重工業(yè)驅(qū)動(dòng)型城市，走向衰敗。

　　事實(shí)上，這種現(xiàn)象正在發(fā)生。東部地區(qū)大量新興工業(yè)驅(qū)動(dòng)城市的人口流入正在減少。2006-2010年，廣東的常住人口每年凈增數(shù)都在200萬(wàn)以上，但2011年以來(lái)，每年新增不足100萬(wàn)，2013年更是低至50萬(wàn)。

　　不惟廣東，自2011年起，原來(lái)流動(dòng)人口流入較快的東部省市，常住人口增速都出現(xiàn)了斷崖式下滑。除了天津以外，京滬粵浙蘇五個(gè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省(市)常住人口近三年的增速都不及2009年各自數(shù)據(jù)一半，浙江近幾年的平均增速甚至只有2009年的1/4.

　　以浙江杭州為例，2013年全市常住人口884.4萬(wàn)，僅比上年增加4.2萬(wàn)，其中外來(lái)常住人口177.8萬(wàn)，甚至比上年減少了1.89萬(wàn)。而上海2013年常住人口2415萬(wàn)，僅外來(lái)常住人口就增加了29.77萬(wàn)、達(dá)990萬(wàn)人。與杭州規(guī)模、實(shí)力相近的南京，2013年新增常住人口2萬(wàn)、總量達(dá)818萬(wàn)，其中外來(lái)人口約175萬(wàn)、減少2.5萬(wàn)，人口變化特征與杭州非常相似。

????新興工業(yè)驅(qū)動(dòng)城市人口流入的減少，表明原有產(chǎn)業(yè)規(guī)?；鲩L(zhǎng)的高峰期已經(jīng)時(shí)過(guò)境遷，創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)增長(zhǎng)的后勁明顯不足，不足以容納或者吸引更多的就業(yè)崗位。無(wú)疑，這是衰敗的前兆。

　　因?yàn)椋a(chǎn)業(yè)決定人口、人口決定房?jī)r(jià)，其中最核心的主宰因素，是產(chǎn)業(yè)決定了收入的多少和可持續(xù)性。

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