從春運(yùn)人口遷徙揭房?jī)r(jià)漲跌密碼：樓市下跌是必然

　　第二波，收緊房企銀根的連鎖反應(yīng)是，涉及上下游40個(gè)行業(yè)的投資會(huì)進(jìn)一步深度下行。和房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的水泥、鋼鐵、玻璃等40個(gè)行業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)產(chǎn)能過剩，如果房地產(chǎn)投資再進(jìn)一步下降，產(chǎn)能過剩問題更大。因此導(dǎo)致這批相關(guān)的非房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)出減少，或者減少投資，或者倒閉破產(chǎn)，進(jìn)一步影響全局性的投資和GDP，這是第二波。

　　第三波，地方GDP馬上下滑，地方政府破產(chǎn)。去年一年，地方政府和房地產(chǎn)相關(guān)的八項(xiàng)稅收加上土地出讓金的收入，一共有6.4萬億。狹義的土地財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)的依賴度達(dá)到53%。有些地方更高，100%多的都有。在這種情況下，如果房市價(jià)量齊跌，首先會(huì)出現(xiàn)什么情況？房地產(chǎn)企業(yè)拿地的積極性會(huì)減弱。今年5月份，武漢、沈陽、長(zhǎng)沙、佛山已經(jīng)紛紛出現(xiàn)地方政府拍地拍不出去，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)房子賣不出去，價(jià)格都跌了，老板不愿意拿地了。報(bào)紙上各種信息披露，有些城市已經(jīng)出現(xiàn)土地拍賣流標(biāo)，二次流標(biāo)。今年10個(gè)典型城市，5月份的土地收入已經(jīng)同比下降了25%。最新的7、8月份的數(shù)據(jù)沒有放進(jìn)去。我們假設(shè)今年下降5%到10%，地方政府由于資金壓力，沒有錢了，怎么辦？收縮基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，棚戶區(qū)改造資金配套不夠，保障房建設(shè)以及民生的其他投入都發(fā)生困難。直接影響是，地方GDP馬上下滑。

　　現(xiàn)在全國每年大量的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，80%都是銀行的錢，或者金融系統(tǒng)的錢。地方政府是用20%的土地收入來撬動(dòng)了這80%的基礎(chǔ)設(shè)施資金。地方政府普遍以土地抵押向銀行融資，如果地價(jià)進(jìn)一步下跌，對(duì)地方政府無疑是雪上加霜，GDP的增速前景更加暗淡。這個(gè)時(shí)候，地方政府如果急了，唯一的出路是加快拍賣土地。但越加快拍賣土地，地價(jià)跌得越快，這是必然結(jié)果。地價(jià)跌得越快，會(huì)從房地產(chǎn)企業(yè)、地方債等各種渠道，激化銀行資產(chǎn)質(zhì)量的惡化。這樣的話，使整個(gè)社會(huì)債務(wù)慢慢陷入倒塌的惡性循環(huán)，銀行就不敢貸了。

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